「財産相続で空き家を手に入れたけど、正直活用方法がわからない」

昨今、日本では「空き家」に関する問題が増えてきていますが、空き家は放置すれば倒壊リスクや近所問題などに繋がります。

また、放火の対象となるようなリスクも発生しますので、空き家を所有されている方は空き家を放置することにより発生し得る問題について当事者意識を持ちましょう。

空き家問題に関するリスクについて知りたい方はこちら

この記事では、空き家を管理活用することのメリットや活用事例、空き家活用で利用できる補助金などについて解説していきます。

空き家を活用する4つのメリット

空き家の活用は、空き家にまつわるさまざまな問題を一度に解決する可能性がある有用な手段です。特に以下4つのメリットは特筆すべきポイントです。

・家賃収入を得られる ・資産価値を維持できる ・税金などの経済的負担が減る ・倒壊・防犯面などのリスクを回避できる

空き家の持つリスクを減らしつつ家賃収入という形で収入も得られるため一石二鳥の手段と言えます。それぞれ詳しく見ていきましょう。

家賃収入を得られる

空き家は放置していればさまざまな費用が発生してしまうため負債となってしまいますが、活用することで家賃収入を生み出す資産へと生まれ変わらせることも可能です。

空き家は所有しているだけで固定資産税や都市計画税、さらに維持管理費などさまざまな費用が発生します。家賃収入が得られるとこれらのコスト的問題を解決できますし、毎月の固定収入にもなります。

また、収入額によっては、毎月の家賃収入を活用して資産形成を始める道も考えられます。

下記の記事では空き家を賃貸に出すメリットをより詳しく解説していますので、本記事とあわせてぜひご覧ください。

空き家を賃貸に出すメリット・デメリット｜自己負担０円で賃貸収入を得る方法とは

資産価値を維持できる

人が住まなくなった空き家は、通常の物件に比べて加速度的に劣化が進行していきます。

そのため、空き家を活用するために修繕し、管理し続けていくことで、空き家の資産価値を維持しつづけることが可能です。

空き家を売却する際にも、家屋が老朽化していた場合は「古屋つき土地」として建物はあくまで土地のおまけ的な扱いとなり値もほとんど付きません。

税金などの経済的負担が減る

空き家には固定資産税と都市計画、2種類の税が課せられますが、空き家を放置し続けるとこれらの税負担がより大きく、具体的には固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になる可能性があります。これを避けるためにも空き家活用は有用です。

空き家の放置が進み、状態が悪くなると「特定空き家」という特に問題がある空き家に指定される場合があります。この特定空き家に指定されたあと、自治体からの「助言・指導」を経て「勧告」という措置を受けると、固定資産税と都市計画の軽減措置が適用されなくなってしまいます。

すると、今まで減額されていた固定資産税と都市計画税が元の税額に戻り、固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍まで増えてしまうのです。

空き家の税金については以下の記事で詳しく解説しています。

【税額早見表】空き家の固定資産税、その他税金を分かりやすく解説！

倒壊・防犯面などのリスクを回避できる

空き家を放置することは想像以上に危険なことです。人の手が入らない建物は劣化が早いため、傷みや腐りから建物が破損・倒壊する可能性がありますし、管理者が不在なため、放火や不法侵入、不法投棄などの恐れもあります。

空き家で発生した問題は空き家単体だけでなく、周囲にも影響を及ぼします。周囲の建物や住民に実害を与える可能性もあるため、地域の安全面や自らの社会的信用面からも注意しなくてはいけません。

空き家のリスクについては以下の記事で詳しく解説しています。

空き家はリスクの多い物件！問題点と解決策・利活用の方法

空き家の活用方法と事例

空き家には具体的にどのような活用方法があるのでしょうか？

そのまま賃貸住宅として貸し出すのが一般的ですが、シェアハウスやカフェなどの事業用施設として貸し出す方法もあります。事業用施設として貸し出せば、居住用と比べて高い賃料で貸し出すことができたり、建物に付加価値を付与させたりとメリットも得られます。

そこでここでは、空き家を事業用施設として活用する、4つの方法と事例を紹介します。また、以下の記事では「アキサポ」が手掛けた活用事例を紹介していますので、参考にしてください、

空き家を活用したビジネスの成功モデル・事例10選＋他ビジネスモデル多数

①シェアハウス

空き家を賃貸住宅ではなく、シェアハウスに活用するメリットとして以下の2点があげられます。

・入居率が高い
・空室リスクを軽減できる

シェアハウスは最初から家具や家電などが揃っていたり、賃料が割安だったりとメリットが多いため入居率が高い傾向にあります。また、複数の入居者がつくため、完全に空室になるケースが少なく、空室リスクの軽減にも効果的です。

以下の記事で空き家をシェアハウスに活用するポイントを詳しく解説しています。

空き家がシェアハウスに大変身！メリットやリスク、活用時の注意点などを徹底解説

②レンタルスペース

空き家をレンタルスペースに活用するメリットには以下のような点があります。

・初期費用が安い ・幅広いニーズをカバーできる ・ニーズに合わせて柔軟に対応できる

レンタルスペースは使い方に幅があるため、さまざまな層が顧客になる可能性があります。駅前エリアなら会議やテレワークなどの利用が期待できますし、住宅の近くなら地域の方が集まる場や、習い事の場などの利用が期待できます。エリアに合わせて使用用途を変えられるのがレンタルスペースの強みと言えます。

以下の記事で空き家をレンタルスペースに活用するポイントを詳しく解説しています。

空き家をレンタルスペースに！メリット・デメリットや成功の秘訣を解説

③コワーキングスペース

コワーキングスペースはテレワークが一般化した近年、需要が伸びている分野です。コワーキングスペースのポータルサイト「コワーキング.com」の店舗登録数は、2019年6月から2021年2月までで799件から1,379件まで増加しています。

空き家をコワーキングスペースに活用するメリットには以下のような点があります。

・ニーズが高まっているので、利用者を獲得しやすい ・初期費用を抑えやすい ・郊外や地方でもニーズが見込める

以下の記事で空き家をコワーキングスペースに活用する際のポイントを詳しく解説しています。

空き家をコワーキングスペースに！メリット・デメリットや注意点を解説

④カフェ

空き家を事業用施設として活用する場合、比較的参入ハードルが低いのがカフェです。
カフェは、開業するために必須な許可が「飲食店営業許可」のみであり（※）、また、住宅の形を活かしやすいメリットもあります。特に古民家の場合は古民家カフェとしての活用も考えられるため、ブランディングがしやすいメリットもあります。

以下の記事で空き家をカフェに活用する際のポイントを詳しく解説しています。

空き家をカフェに活用するには？メリット・注意点・成功の秘訣を解説

※：必須許可のほかに、状況に応じて必要な許可及び必要な届出あり。詳細は上記記事を参照

空き家活用会社に相談する

空き家活用を個別に考えるのが難しい場合、プロにその運用を委託する手も考えられます。 空き家の活用プランの提示を行なっているアキサポでは、空き家活用の企画提案から希望者の募集、管理までを一貫して行っているため、手間をかけずに空き家活用を実現できます。

・場所（地域）に合わせた空き家活用の企画提案 ・リフォーム費用の全額負担 ・空き家活用による収益の一部を還元（固定資産税以上の収益保証） ・賃借人や利用者の募集管理 ・建物管理やトラブル対応

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空き家は取り壊して土地のみを活用する

空き家の修繕費などが高くなる場合、取り壊して更地にして土地のみを運用することも検討できます。土地などを多く所有すればそれだけ固定資産税も高くなるというデメリットもあります。

また、土地のみを活用する場合、新たに新築を建てたり、コンビニチェーンや企業に貸し出したり等の運用方法が考えられますが、市場調査を入念に行わなければ借り手がつかないこともあるためリスキーです。

特に、駐車場運営などは初期コストが高いにも関わらず収益性も低いので、注意しましょう。

空き家を活用するのに知っておきたい補助金

空き家を活用する場合、国から補助金が出ることがあり、2020年7月の時点では以下のようなものが存在します。

・改修工事費支援制度 ・家賃低廉化支援制度

それぞれについて、概要を確認していきましょう。

改修工事費支援制度

2017年、国土交通省に改正された新たな住宅セーフティネット制度によって導入された支援策のひとつで、空き家を改修する際に「100万円」までの補助を受けることが可能です。

参考資料:http://jutakusetsumeikai-file.jp/safetynet/text/safety-text01.pdf

空き家をリフォームする際に受けることができる補助金ですが、その適用対象は以下のような、低所得者や高齢者（以下要配慮者）の生活水準を担保するための改修費用に留められます。

・使いやすくするための間取りの変更 ・バリアフリーの導入 ・耐震工事 ・劣化が判明した部分の工事

改修工事費支援制度が適用される物件の条件は、以下のようになります。

・要配慮者向け物件として登録されている ・補助後10年間は他の入居を受け入れることができない ・入居予定者の月収が「37.8万円以下」

家賃低廉化支援制度

こちらも、先述のセーフティネット制度において導入された支援制度で、要配慮者の入居を受け付けた賃貸のオーナーに対し、月額最大「4万円」が支給されます。

一度支給が決まれば制度が続く限りずっと受け続けることができ、家賃滞納などの可能性がある要配慮者を受け入れるリスクを軽減できるのが魅力です

この制度が適用される物件の条件としては以下のようなものとなります。

・居住スペースの面積が25m2以上 ・耐震水準が規定以上 ・要配慮者向けとして都道府県に登録されている

所有している物件を「入居拒否のない物件」として都道府県に登録すると、各都道府県で指定を受けた「居住支援法人」が入居に関する手続きを行うようになります。その後、入居者が決まることで正式にオーナーに月々の支給が始まるという仕組みです。

家賃低廉化支援制度を含むセーフティネット制度については以下のページで詳しく解説しています

住宅セーフティネット制度について（国交省）

まとめ

空き家は放置すれば維持コストや近隣、火災トラブルのリスクなどが発生し負担となってしまいますが、適切に活用することで利益を生み出すこともできます。

また、収益目的で運用するだけでなく、空き家を減らす活動は地域貢献にも繋がると言えるのではないでしょうか。