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公開日:2022.09.02 更新日:2023.09.30
空き家の戸建てを活用した賃貸経営のノウハウ！自己負担0円でリノベーション！
にまるっとご相談！
空き家の活用方法として、戸建て住宅の賃貸経営を考えている方も多いと思います。しかし、本当に借り手がつくのか、リスクはないのかなど、悩んでいる点もあるのではないでしょうか？
そこでこの記事では、戸建て住宅の賃貸経営について、具体的なノウハウを解説します。自己負担0円でリノベーションする方法も紹介しますので、最後までチェックしてみてください。
目次
戸建ての賃貸経営は需要があるのか？なぜ注目を浴びているのか？
戸建てに限らず、賃貸経営では「需要と供給」のバランスが大切です。
特に貸し手にとって、「需要＜供給」の割合が大きくなるほど、借りたいニーズを貸したいニーズが上回るため、入居者が見つからず空室リスクが高くなってしまいます。
では戸建て賃貸の需要と供給はどのようなバランスになっているのでしょうか？
まずは以下のデータをご覧ください。
【賃貸住宅市場の実態についての調査結果】
| ・新規供給された賃貸住宅戸数の推移では、平成23年が20万戸であったのに対し平成24年には21万戸に増加している ・賃貸住宅全体のうち、貸家戸建の割合は約2％程度で推移しているが、平成23年には4.9万戸、平成24年時で5.5万戸と緩やかに増加している |
出典：株式会社価値総合研究所「賃貸住宅市場の実態について」
上記からも分かるとおり、賃貸住宅全体の中で貸家戸建の割合はわずか2％しかなく、供給量自体は少ないことを示しています。
実際にSUUMOやアットホームといった不動産ポータルサイトでは、同じエリアで賃貸物件を探しても集合住宅に比べて戸建て住宅は圧倒的に掲載数が少ない状態となっています。
これは戸建て賃貸の供給数自体が少ないことも大きく影響していますが、「希少な戸建て物件はポータルサイトに掲載するまでもなく入居が決まる」という背景がある可能性も十分に考えられます。
借り手の関心が年々増加傾向にある
出典：Google Trend（2004年1月1日以降を対象とし、Google検索における「アパート経営」及び「戸建て経営」のキーワードに対する注目度を抽出）
近年、若い世代や子育て世代を中心に戸建て賃貸の注目度が高まっています。賃貸アパートやマンションに比べて広い生活空間が確保できるのはもちろん、プライバシーが確保しやすいことや、庭を利用できることなども要因だと考えられます。
これはGoogleの検索数からも読み解くことができます。青色の「戸建て 賃貸」が、2017年以降急激に伸びていることが分かると思います。
この傾向は、新型コロナウイルスの影響でテレワークや在宅勤務が増えたことも一因になっていると考えられます。これは、戸建て賃貸は部屋数が多いため仕事スペースが確保しやすく、また、家で過ごす時間が増えたことで、自分の空間を持ちたいという需要にも対応しやすいためと考えられます。
空き家問題により戸建て利活用への関心が高まっている
日本の空き家は高齢化や人口減少などにより年々増加の一途を辿っています。今後もこの傾向は続くと考えられており、国や地方自治体では空き家の有効活用を推奨するようになりました。
その代表例が戸建ての利活用です。戸建て住宅は空き家にしておけば毎年多額の維持管理費がかかりますが、活用すれば継続的な収入を生み出す資産になります。また、空き家がコミュニティの一部として再生されれば、街の活性化にもつながるため、地方を中心に自治体も空き家活用に力を入れています。
空き家問題については以下の記事で詳しく解説しています
ライフスタイルの変化により労働世代の地方移住・田舎暮らしへの関心が高まっている
以前から地方移住や田舎暮らしは一定のニーズがありましたが、新型コロナウイルスの影響を受けて、都市部の混雑から逃れ、地方へ移住する人がさらに増えました。この流れは2021年が顕著で、東京23区において、転出者数が転入者数を上回る「転出超過」となったほどです。
また、コロナウイルスに関係なく、自然環境の中での余暇を楽しむことや、地元の食材を活用した料理など、地方ならではのライフスタイルに魅力を感じる人もいます。特にリモートワークに適した環境を整えた物件や、自然環境に恵まれた地域の物件は注目度が高いです。
田舎で暮らしたい！と考えている方には、以下の記事でリアルな事情を解説していますので参考にしてください
戸建ては供給に対して需要が大きい
戸建て賃貸は、一般的にアパートやマンションと比べて供給量が少ない一方で、その需要は高くなっています。主な要因としては、アパートやマンションよりも自由度の高い生活が可能である点が挙げられ、特に子育て世代では、騒音トラブルを避けるために選ぶケースも多いです。
戸建ての賃貸経営とは？アパート経営との違いについて
同じ賃貸経営でも「戸建て」と「マンション・アパート」では何がどのように違うのでしょうか？
ここでは戸建て賃貸経営の特徴に触れながら、マンション・アパート経営との違いを解説します。
戸建ての賃貸経営とは
戸建ての賃貸経営とは、一戸建て住宅を賃貸物件として運用し、家賃収入を得ることを目的とした不動産投資の一形態です。賃貸経営を行うことで、安定した収入を得ることができるだけでなく、空き家問題の解決や地域の活性化にも貢献できます。
7つのメリット
戸建て賃貸の、一戸で完結している「戸建て」という特徴は思った以上に多くのメリットにつながります。代表的なメリットとしては、以下のようなものがあります。
| 1.需要が多い 2.入居期間が長い傾向にある 3.初期費用を安く抑えることができる ※空き家を利用する場合 4.維持・管理費用が安い 5.入居者の質が高い傾向にある 6.賃料が立地条件によって左右されにくい 7.出口戦略が立てやすい |
それぞれ詳しく見ていきましょう。
１）需要が多い
戸建て賃貸物件は、プライバシーや広い生活空間を求める家族世帯や若い世代に人気があります。また、新型コロナウイルスの影響で在宅勤務が増えたこともあり、より快適な住環境を求める人々の需要が高まっています。
２）入居期間が長い傾向にある
戸建て賃貸物件に住む入居者は、アパートやマンションに比べて入居期間が長い傾向があります。これは、家族向け物件であることや、一度住み始めると引越しが面倒であることが要因です。結果として、入居者の入れ替わりが少なく、安定した家賃収入につながります。
３）初期費用を安く抑えることができる ※空き家を利用する場合
既存の空き家を賃貸物件に転用すれば、物件を調達する必要がないため、初期投資を抑えることができます。多くの場合、空き家を貸し出すにはリノベーションが必要ですが、物件購入費用に比べれば安いのが一般的です。
４）維持・管理費用が安い
戸建て賃貸物件は、共用部分がないため、維持・管理費用がアパートやマンションに比べて安くなります。また、修繕費用も個別に発生するため、予算管理がしやすいメリットもあります。
５）入居者の質が高い傾向にある
戸建て賃貸物件に入居する世帯の中心は、子育て世代を中心とした家族世帯や、長期にわたり同じ場所で生活することを希望するシングル世帯などです。これらの世帯は安定した生活基盤があるケースが多く、また、庭仕事や家庭菜園などを楽しむ世帯も多いため、賃料の滞納問題や草木による近所トラブルも発生しにくいです。
また、子育て世代の場合は、子どものことを考えて、保育園や幼稚園の卒園や、学校卒業など、区切りのよいタイミングまで特に住み続ける場合もあります。
６）賃料が立地条件によって左右されにくい
戸建て賃貸物件は、アパートやマンションに比べて立地条件に左右されにくい特徴があります。例えば、都心部でなくても、一戸建てという形態自体に需要があり、周辺環境が良ければ高い家賃を設定することが可能です。
７）出口戦略が立てやすい
戸建て住宅は一戸で完結している物件であるため、複数の入居者がいるアパートやマンションに比べて権利関係において身軽です。事前に貸し出す期間を定めておけば、期間満了後すぐに用途を変えたり、更地にしたりすることも可能になります。
また、住宅需要の変動に応じて動けるのもメリットの一つです。住宅需要が高まれば売却、需要が低下すれば再度賃貸へと、市場環境に応じて適切な出口戦略を立てることができます。
5つのデメリット
戸建ての賃貸経営には多くのメリットがありますが、一方で次のようなデメリットも考慮する必要があります。
| 1.空室リスクが極端 2.修繕費用が高くなりやすい 3.借り手が限定的 4.安定的な収益性だが、ハイリターンではない 5.隣人とのトラブル |
それぞれ詳しく見ていきましょう。
１）空室リスクが極端
戸建ての賃貸物件は、入居者がいる状態（満室）といない状態（空室）のどちらかであるため、一度空室になるとその物件全体の収入がゼロになるというリスクを抱えています。
また、戸建てを希望する借り手が限定的であるため、新たな入居者を見つけるまでの期間がアパートやマンションと比べて長くなる場合がある点も注意しましょう。
２）修繕費用が高くなりやすい
戸建て賃貸の修繕費用は、屋根や外壁、内装、設備など修繕箇所が多く、また、築年数が経つにつれて修繕費用が高くなる傾向があるため、マンションやアパートよりも高くなりやすいです。
また、入居者が大型家具を置いたり、ペットを飼ったりすることで、建物が痛む可能性もあります。そのため、マンションやアパート以上に、修繕費用をしっかりと考慮しておくことが重要です。
３）借り手が限定的
戸建て賃貸は、一般的に家族世帯や長期間住む意向のあるシングル世帯など、特定の層からの需要が高い傾向にあります。そのため、その層の需要が減少した場合や、物件の特性がその層のニーズに合わない場合、入居者を見つけるのが難しい場合があります。
４）安定的な収益性だが、ハイリターンではない
戸建て賃貸は安定した収益を期待できますが、大きな利益を生み出すわけではありません。そのため、安定的・長期的な収入を求める層には適していますが、不動産運用を通じて大きな利益を生み出したいと考えている方には適していません。
５）隣人とのトラブル
戸建て賃貸で怖いのが、周辺住民とのトラブルです。代表的な例に騒音やゴミ出しのルール違反などがあり、これらのトラブルが頻発すると、物件の評判が下がり、新たな入居者を見つけるのが難しくなる可能性があります。
また、近隣からの苦情にオーナーが対応する必要が出た場合、両者の間を取り持つ必要が出てきます。個人で対応するのは荷が重い場合もあるので、管理会社を付けてトラブル対応をしてもらうのがおすすめです。
【比較】戸建て賃貸経営 VS アパート経営
戸建て賃貸経営とマンション・アパート経営は、それぞれ異なる特性を持ち、そのメリット・デメリットも異なります。ここでは、それらの違いや戸建て住宅が優れている・劣っている点を詳しく解説します。
| 戸建て経営 | マンション・アパート経営 | |
|---|---|---|
| 供給量 | 少ない | 多い |
| 管理にかかる手間※自分で管理する場合 | 少ない | 多い |
| 立地の影響度 | それほど大きくない | 大きく影響される |
| 空室リスク | 高い | 低い※全室空室になる可能性は低いため |
| 収益性 | 低い | 高い |
※上記一覧表で示した内容はあくまで一般的な傾向に基づいたものであり、実際には立地や物件によって異なる場合があります。
まず、戸建て賃貸経営は、供給量が少なく、個別性が高い物件を提供することが可能で、これが競争力となります。そのため、マーケットニッチな需要に対応することができ、借り手のニーズに合った物件を提供しやすいです。また、全体を一世帯が使用するため、管理にかかる手間が比較的少ないです。
しかし、その一方で、空室リスクは高く、一度空室になるとそのままの状態が続くリスクがあります。また、全体を一世帯が使用するため、収益性はマンション・アパート経営に比べて低いと言えます。
一方、マンション・アパート経営は、供給量が多いため、多種多様なニーズに対応することが可能です。また、複数の入居者を持つため、全室が空室になるリスクは低く、収益性は高いと言えます。さらに、アパート経営では土地利用効率が高く、一定の収益を見込むことができます。
ただし、その分、管理にかかる手間は大きく、特にトラブルが発生した場合の対応が求められます。また、アパート・マンションは立地条件が大きく影響するため、良い立地を確保することが重要となります。
戸建て賃貸経営とマンション・アパート経営どちらを選ぶかは、それぞれの特性やリスク、収益性を理解したうえで、選択するべきです。必ずしもどちらかが優れているということはなく、状況に応じて最適な選択肢を選ぶことが重要です。
戸建て賃貸経営のメリット
前述のとおり、戸建て賃貸は賃貸住宅の中でも非常に少ないため、一定の需要が見込めます。
逆にマンション・アパートの場合、場所によっては競合が多く存在し、顧客の取り合いのような状況に陥ってしまうケースも珍しくありません。
さらにマンション・アパート経営で1棟丸ごと管理するのと比べて、戸建て賃貸は基本的に入居者が1世帯であるため、管理にかかる手間が少ないという点も魅力的です。
管理する戸数が多いほど、入居者の入れ替わり、設備の修繕、トラブル対応に駆り出される頻度は多くなる可能性が高いですから、戸数が1つである戸建て賃貸は管理時の負担も抑えられるメリットがあります。
また、戸建て賃貸はマンション・アパートに比べて立地に影響されにくい特徴を備えています。
もちろん立地条件の良さと需要は深く関係しているものの、単身者からの需要が多いマンション・アパートと違い、戸建て賃貸はファミリー層の需要が多いという点がポイントです。
ファミリー層の中には、単身者が好む「駅や繁華街に近い」という条件を好まず、逆に閑静な住宅街を好む層が一定層存在するため好立地でなくとも一定の需要が見込めます。
戸建て賃貸経営のデメリット
戸建て賃貸経営は戸数が1戸であるため「入居者がいる・いない」のどちらかにしかなく、入居者が出ていくと家賃収入はゼロになってしまいます。
一方のマンション・アパート経営では戸数が複数存在しているため、退去者が出ても他の入居者からの家賃収入は得られますので、退去者が出た際の空室リスクは戸建て賃貸経営のほうが高いといえます。
また、戸建て賃貸経営のデメリットとして外せないのが「収益性の低さ」です。
戸建てと木造アパートで建築費の坪単価はそれほど変わりませんが、仮に同じ土地に建てたとしても、1世帯しか貸し出せない戸建てとは違い、マンション・アパートは複数の世帯に部屋を貸し出すことができます。
同じ面積でも、戸数が多くなるほど賃料単価は高くなる傾向にあるため、結果的に1世帯しか貸し出せない戸建て賃貸の収益性は低くなってしまいがちなのです。
空き家になった戸建てはリノベーションして賃貸物件として活用しよう！
中古物件や空き家などを用いて戸建て賃貸経営を行う場合、「リノベーションしてから賃貸に出す」ケースも少なくありません。
そこでここからは、戸建てをリノベーションして賃貸に出すメリット・デメリットをそれぞれご紹介します。
リノベーションして貸し出すメリット
戸建てをリノベーションして賃貸に出す主なメリットは以下の3つです。
| ・新築のような内装のきれいさ・清潔さで借り手が付きやすい ・自由度の高いリノベーションができ、借り手のニーズに合わせやすい ・古い物件は趣を残しつつ現代風にアレンジすることも可能 |
新築のような内装のきれいさ・清潔さで借り手が付きやすい
ある程度の築年数が経過している物件であっても、内装や設備がキレイであれば、借り手が付きやすくなります。
実際、外観が古くても内側のリノベーションで借り手がつきやすくなったり、賃料をアップできたりするケースは数多くあります。外観がキレイなことに越したことはありませんが、実際に生活する居住空間のきれいさや使いやすさが重視されやすいです。
自由度の高いリノベーションができ、借り手のニーズに合わせやすい
戸建て物件は一世帯が全体を使うため、アパートやマンションよりもリノベーションの自由度が高いです。借り手は好みやライフスタイルに合わせてカスタマイズできるので、より自由な生活を求める層にアプローチしやすいです。
古い物件は趣を残しつつ現代風にアレンジすることも可能
古民家のような古い戸建てをリノベーションすることで、その独自の風情を保ちつつ、現代の生活スタイルに適応することが可能です。古民家は空き家の中でも需要が高く、古民家ブランドとして成り立ってるジャンルです。
近年、古民家のような歴史的な要素を活かしたリノベーションが注目されており、これにより特定のニッチな市場における需要を掘り起こすことが可能です。
リノベーションして貸し出すデメリット
戸建てをリノベーションして賃貸に出す最大のデメリットはやはり「費用面」です。
例えば、パナソニックが1,000件以上の事例から算出した「リフォーム費用の相場・資金について（https://sumai.panasonic.jp/sumai_create/hiyou/）」のデータでは、戸建てリフォームの費用で一番多い価格帯が「1,001万～1,500万円」、次いで「501万～1,000万」と、高額な費用がかかるケースが多いと出ています。
実際の費用は物件によって異なりますが、戸建ての場合、100万円単位の費用がかかるのは確かです。戸建てのリノベーションではまとまった費用がかかることから、賃貸経営で有利に働く可能性は理解しているものの、なかなか実践できていない方も多いのではないでしょうか。
「アキサポ」なら自己負担0円でリノベーションから賃貸経営をサポート可能です！
戸建てをリノベーションして賃貸に出す際にネックとなる「リノベーション費用」の問題。
私たちアキサポはここに着目し、「自己負担0円※でリノベーションできる」仕組みをご用意しました。
もちろん単に戸建てをリノベーションするだけでなく、現地調査から効果的な物件の活用方法のご提案、リノベーション、賃借人の募集までをワンストップでサポートします。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
実際に多くの方がアキサポを利用することで「物件を0円で活用できた」とお答えいただいていますので、戸建て賃貸経営をはじめる際の初期費用やコスト面でお悩みの方はお気軽にご相談ください。
【事例】空き家になった戸建ての賃貸活用の成功事例
ここでは、私たちアキサポがこれまで活用をサポートしてきた古い戸建て、空き家の活用事例を3つご紹介します。
戸建て物件がどのように生まれ変わり活用されているのか、ぜひチェックしてみてください。
また、アキサポのWebサイトでは、ここで紹介する物件以外にも多くの事例を掲載しています。興味がある方はぜひご覧ください。
事例①：10年間空き家だった築30年超の戸建て
こちらは昭和61年に建てられた木造瓦葺2階建の戸建て物件です。
10年間空き家ではあったものの所有者ご夫婦の定期的な管理によって建物の状態が良好だったため、水廻りなどの必要最低限のみのリフォームを実施しました。
現在は賃貸住居へ生まれ変わり、入居者からの評判も上々とのことです。
事例②：築115年超の京町家
こちらは明治38年以前に建てられた築115年超の木造瓦葺2階建物件です。
歴史ある京町屋ということで、「保存・再生」の2つをテーマにリノベーションを実施し、1日1組限定のラグジュアリーな宿泊施設へと生まれ変わりました。
現在は単なる宿泊施設としてだけでなく、京町屋の魅力を活かして地域全体の価値向上を目指しています。
事例③：築60年超の空き家
以前は社宅や住居として使用されていたものの、その後20年間空き家となっていた昭和37年築の鉄筋コンクリート造陸屋根3階建物件です。
こちらでは、他の地域で地域活性化を目的とする複合施設を手掛けてきた「アキサポ」の知見を活かし、「飲食店連動型コンセプトシェアハウス」をテーマにリノベーションを実施。
1階のダイニングバーは現在、飲食店としての機能だけでなく、クリエイターの作品の展示・販売、地域活性化などを目的として、居住者とともに地域イベントを開催するスペースに活用されています。
戸建て賃貸経営を成功させるためのコツ、注意点
戸建て賃貸経営を成功させるには、前述の以下のようなデメリットやリスクへの対策を立てておくことが重要です。
| ・収益性が低い ・空室が出ると家賃収入がゼロになる ・リノベーション費用が高額 |
まず気を付けたいのは「空室が出ると家賃収入がゼロになる」点です。
戸建て賃貸経営は、マンション・アパート賃貸経営に比べて収益性が低い傾向にあることを考えると、空室リスクをいかに抑えるかが重要なポイントとなるでしょう。
ちなみにアキサポの場合、物件を借り受けることによって万が一リノベーション後に賃借人がつかなくても、所有者様へは契約どおりの費用をお支払いするため空室リスクをカバーできます。
また、もうひとつのネックである「リノベーション費用が高額」という点についても、アキサポなら所有者様の自己負担0円※でリノベーションを実施できますので、戸建て賃貸経営でお悩みの方はもちろん、まずは戸建て賃貸経営について話を聞いてみたいという方もお気軽にご相談ください。
まとめ
戸建て賃貸経営はマンション・アパート経営にはないメリットや魅力が備わっていますが、成功させるにはコスト面、ノウハウ面など、さまざまな課題をクリアする必要があります。
アキサポでは、戸建て物件の現地調査からプランニング、自己負担0円※でのリノベーション、賃借人の募集に至るまでをワンストップでサポートしていますので、興味のある方はお気軽にお問い合わせください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
