古民家の売却を考えたとき、老朽化などが原因で、買い手が付くか不安に思う方も多いのではないでしょうか。不動産の売却といえば、不動産仲介会社を介して、個人に売却するイメージが大きいですが、方法は多岐にわたります。さまざまな選択肢を知ることで、古民家を買い取ってもらえる可能性が高まるでしょう。

この記事では、古民家の売却が難しいといわれる理由や、古民家の売却方法、古民家を売却する前に行っておきたい事前準備などについて解説します。古民家の処分方法に頭を悩ませている方は、ぜひ参考にしてください。

古民家の売却が難しいといわれる理由

古民家は、築年数が浅い物件に比べて売却が難しい傾向にあります。古民家の売却がスムーズに進みにくい3つの理由を紹介します。

建物の資産価値が低い

古民家の売却のハードルを上げる要因の1つは、建物の資産価値が低いことです。一般的に住宅は、経年とともに価値が減少します。木造住宅の法定耐用年数は22年と定められており、築22年を経過した住宅は税法上の価値がなくなります。また、一般的な市場価値で考えても、築年数の古い物件は不具合が出る可能性も高くなることから、そのままの状態では居住には適さなくなっていくでしょう。

耐震性に不安がある

耐震性への不安も、古民家の売却が難しい理由のひとつです。住宅は建築時点の耐震基準にもとづいて設計されており、古い耐震基準に則って建てられた古民家は、新しい物件に比べて耐震性が低いといえます。

耐震基準は、1981年5月31日以前の旧耐震基準と、1981年6月1日以降の新耐震基準に大別できます。また、2000年6月1日以降の物件には、2000年基準が適用されています。特に1981年5月31日以前に建てられた古民家は、耐震工事なしで住み続けるには不安のある物件だといえるでしょう。

住宅ローンに通らないことがある

住宅を購入する際は、住宅ローンを組むことが少なくありません。しかし、古民家は担保価値が低いため、住宅ローンの審査に通りにくいといった懸念があります。

通常、住宅ローンを利用する際は、購入予定の物件を担保に金融機関などからお金を借り入れます。返済が滞ったときは、融資先が不動産を競売に出して、資金を回収しますが、担保物件の価値が借入希望額に満たないと資金の回収が見込めません。そのため、担保価値の低い古民家の場合、住宅ローンが通らないこともあります。

古民家を売却するときの事前準備

売却が難しいといわれる古民家ですが、必ずしも買い手が見つからないわけではありません。売却方法を検討する前に、売却に向けた事前準備について見ていきましょう。

古民家の状態を把握する

不動産を売却するためには、建物の状況について把握する必要があります。住宅を売買する際は、あらかじめどのような不具合があるのかを契約書に記載しなければなりません。契約書に記載のない不具合が後から見つかった場合、契約不適合責任を問われて代金の減額や損害賠償などを求められるおそれもあります。

築年数が特に古い古民家や、実際に住んでいたわけではない古民家を売却する際は、物件に問題がないかしっかり確認する必要があるでしょう。

境界を確認する

土地の売買において、売主は買主に対して境界を明示する義務を負っています。境界が曖昧なまま売買すると、隣接する土地の持ち主とトラブルになる可能性があるためです。

土地の境に打ち込まれている境界標と呼ばれる目印や確定測量図を確認すれば、境界は明確になります。境界線がはっきりしない場合は、土地家屋調査士などに境界の確認を依頼しましょう。

埋設物がないか確認する

古民家の売却を進める前には、埋設物がないかを確認することも必要です。売却後に、契約書に記載されていない埋設物が見つかった場合、買主から契約不適合責任を問われる可能性があります。

建物の下や古井戸などにある埋設物の有無を確認する調査には、費用がかかります。しかし、売却後に発覚した場合のリスクを踏まえると、事前に確認しておくのがおすすめです。万が一埋設物があった場合は、売主負担で撤去するか、売買契約書に埋設物があることを明記しましょう。

不動産仲介会社に売却を依頼する方法

古民家の売却には、不動産仲介会社に依頼して売却先を見つける方法があります。不動産仲介会社に依頼する場合、「そのままの状態で売却」「リフォームして売却」「解体して売却」などの方法が挙げられます。それぞれのメリットとデメリットを見ていきましょう。

そのままの状態で売却

そのままの状態で古民家を売却する場合、基本的に残置物を片付ければ問題がないため、売却前にかかるコストや手間を抑えられます。一方で、古民家の状態によっては売却先が見つかりにくいといったことがあるでしょう。古民家を購入したあとに、リノベーションしたり、更地にしたりすることを想定した買い手が見つかれば、そのままの状態で売却できるかもしれません。しかし、買い手が見つからず、売買が長期化するリスクもあります。

リフォームして売却

不動産仲介会社に依頼して古民家を売却する際、リフォームして不動産の価値を高める方法もあります。そのままの状態よりも、高額で売却できる可能性もありますが、リフォームには多額の費用がかかります。リフォーム費用全額を物件の販売価格に上乗せできないこともあるため、慎重に検討しましょう。

解体して売却

古民家を解体して、更地として売却する方法もあります。買主は、戸建て住宅の建設やアパート経営など柔軟な用途で土地を活用できるため、売却のチャンスは広がるでしょう。ただし、解体費用は数百万円単位になります。解体費用を回収できない可能性もあるため、不動産会社や専門家などに相談して、費用対効果について慎重に検討しなければなりません。

不動産会社に買い取ってもらう方法

古民家を売却する際は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。古民家を買い取る不動産会社は、リノベーションしたり、更地にして別の建物を建てたりした後、再販して利益を得ることが目的です。そのため、個人へ向けた売買では買主が見つかりにくい物件でも、不動産会社であれば売却できる可能性があります。

また、不動産会社が古民家を買い取る場合、仲介とは異なり、販売活動の期間は必要ありません。買取を受け付けてくれる業者さえ見つかれば、スピーディーに売却を進められます。

ただし、売却額は個人の買い手を探す場合に比べて、低くなる傾向があります。そのため、売却額よりも売却までのスピードを重視する方に適した方法です。

空き家バンクに登録して売却する方法

古民家を空き家バンクに登録すると、購入希望者から連絡をもらえる可能性があります。空き家バンクとは、空き家の有効活用を目的として各自治体が運営している公的なサービスのことです。空き家のある自治体が空き家バンクを運営しているかどうかを確認しましょう。

ただし、登録がオフラインでしかできない自治体がある点と、利用者登録から物件の登録完了までに一定の時間がかかる点には注意が必要です。

空き家マッチングサイトに登録して売却する方法

空き家マッチングサイトとは、空き家の所有者と空き家の購入希望者をつなぐマッチングサービスのことです。空き家バンクと似たサービスですが、民間企業が運営している点と、自治体の枠にとらわれず全国の物件を検索できる点が異なります。

空き家マッチングサイトでは、売主と買主が直接売買の交渉や契約をする場合と、サービスを提供しているサイトが仲介をする場合があります。仲介を依頼すると仲介手数料が発生しますが、売買トラブルを防いでスムーズに取引を進めやすくなる点はメリットです。

また、空き家マッチングサイトには、立地条件の悪い物件や、築年数の古い物件も多く登録されています。空き家をDIYして別荘にしたい方や、思い切ったリノベーションをしたい方などが購入を希望するケースも多く見られます。そのため、不動産会社では取り扱ってもらえなかったり、不動産会社で買い手がつかなかったりした物件でも、売却につながる可能性があるでしょう。

古民家の状態に応じた売却方法を検討しよう

古民家は、状態や所有者の希望に応じて売却方法が変わります。不動産仲介会社を介した方法や不動産会社に買い取ってもらう方法、空き家マッチングサイトに登録する方法など、さまざまな選択肢を知ることで、売却のチャンスは広がるでしょう。

古民家の売却を検討している方は、株式会社ジェクトワンが運営する空き家解決サービス「アキサポ」に、ぜひご相談ください。古民家の売却について、さまざまな選択肢の中から最適なプランをご提案いたします。

アキサポの買取では、相続で取得した田舎の物件や、駅から遠くて不便な物件など、どのような物件でも対応が可能です。また、全国の空き家を売りたい所有者様と購入者とのマッチングを行うサービス「空き家の掲示板」もご用意しています。まずはお気軽にお電話やお問い合わせフォームからご連絡ください。

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