空き家を売却する際、不動産仲介会社に依頼して購入者を探してもらうのが、最も一般的な方法です。この方法で売却すると、仲介手数料が発生します。
仲介手数料は、法律によってその上限額が決められていますが、物件価格の安い、いわゆる低廉な空き家の取引では、別途特例が定められているのはご存じでしょうか。

ここでは、低廉な空き家の売買における仲介手数料の特例が生まれた背景や概要を解説します。また、通常の不動産売買における仲介手数料の概要についても見ていきましょう。

不動産売買における仲介手数料の概要

不動産仲介会社が、空き家をはじめとする不動産の販売活動、価格交渉、契約手続きなど、所有者と購入者のあいだに入って仲介業務を行う場合、仲介手数料が発生します。これは、売買が成立したときに発生する、いわゆる成功報酬となります。

売買成立時、不動産仲介会社は、元々の所有者と購入者の両者から、仲介手数料を受け取ることが可能です。こうした取引は、「両手取引」といわれます。
なお、仲介手数料は物件価格に応じて、下記のような上限額が宅地建物取引業法によって定められています。

＜仲介手数料の法定上限額＞
・物件価格が200万円以下の場合：物件価格の5％＋消費税
・物件価格が200万円超400万円以下の場合：物件価格の4％＋2万円＋消費税
・物件価格が400万円超の場合：物件価格の3％＋6万円＋消費税
※物件価格は税抜きの金額。

実際の仲介手数料の額は不動産仲介会社によって変わりますが、法定上限額に設定されることが多いです。

例えば、1,000万円の物件の場合、仲介手数料の法定上限額は、下記のようになります。

＜物件価格が1,000万円の場合の仲介手数料の法定上限額＞
1,000万円×3％＋6万円＝36万円

36万円に消費税を加えた金額が、物件価格1,000万円の仲介手数料の法定上限額となります。

低廉な空き家の売買における仲介手数料の特例が生まれた背景

前述のとおり、不動産仲介会社が受け取れる仲介手数料の法定上限額は物件価格にもとづいて決められているため、物件価格が安い物件だと仲介手数料の金額も安くなります。

そうした理由から、築年数が古く老朽化してしまっていたり、管理が行き届いておらず状態が悪かったりして物件価格が安くなるような空き家は、仲介手数料の安さから不動産仲介会社が仲介を敬遠するようになってしまいます。

その結果、空き家の所有者は、空き家を売却したくても売却できない状況となり、放置されてしまう空き家が増える一因となっていました。

このような事態を解決すべく国土交通省は、物件価格が安い空き家に対して「低廉な空家等の媒介の特例」という、空き家売買における不動産仲介料の特例を作りました。

低廉な空き家の売買における仲介手数料の特例の概要

低廉な空き家の売買における仲介手数料の特例とは、具体的にどのような内容なのでしょうか。ここでは、低廉な空き家に該当する空き家の条件と、特例によって不動産仲介会社が請求できる金額についてご紹介します。

低廉な空き家とは、物件価格が800万円以下の空き家のこと

特例の対象となる低廉な空き家とは、具体的には物件価格が800万円以下の空き家のことです。
最初にこの特例が生まれた2016年の段階では、400万円以下の空き家が特例の対象となっていましたが、空き家対策をさらに進めるため、6年ぶりに内容の見直しを実施。2024年7月から、特例の対象が800万円以下の空き家となり、対象範囲が拡大されました。

不動産仲介会社は仲介手数料に加え、現地調査の費用も請求できる

特例によって、不動産仲介会社は、低廉な空き家の売買が成立した場合、元々の所有者、そして購入者の両者に対して、仲介手数料に加え、現地調査などの費用を合算した金額を、報酬額として請求できるようになりました。

ただし、報酬額の上限額は定められており、仲介手数料ならびに現地調査などの費用を合わせ、最大30万円（税抜）となっています。
なお、特例改正前の2024年6月までは、不動産仲介会社が請求できる報酬額は最大18万円（税抜）で、この金額を請求できるのは元々の所有者に対してのみとなっていました。

また、不動産会社はこのような報酬額を請求する際には、事前に空き家の元々の所有者ならびに、購入者に対して説明を行い、合意してもらう必要があります。
物件価格ごとに、不動産仲介会社が請求できる金額の内訳を下記の表にまとめたので、参考にしてください。

■不動産会社が請求できる仲介手数料、現地調査の費用

物件価格	仲介手数料の上限額	加算できる現地調査などの費用の上限額
100万円	5万円	25万円
200万円	10万円	20万円
300万円	14万円	16万円
400万円	18万円	12万円
500万円	21万円	9万円
600万円	24万円	6万円
700万円	27万円	3万円
800万円	30万円	0円

※物件価格、仲介手数料の上限額、加算できる現地調査などの費用の上限額は、税抜きの金額。

低廉な空き家にお困りの方は早めにご相談ください

空き家問題の解決策として、低廉な空き家の売買における仲介手数料の特例が生まれました。この特例により、空き家の流通促進が期待されています。

空き家の所有者にとっても、管理が不十分なままに空き家を放置していると建物の老朽化が進み、売却のハードルはどんどん上がるでしょう。
特定空き家や管理不全空き家に自治体から認定されてしまうと、支払う固定資産税が増えたり、行政代執行によって空き家が取り壊されてしまったりするというリスクも生じてしまいます。管理が難しい空き家は、できるだけ早い段階で、売却したり、買い取りに出したり、賃貸物件にするといった活用を進めたりするのがおすすめです。

空き家の売却や活用をどのように進めていいかわからないという方は、ぜひ「アキサポ」へご相談ください。
株式会社ジェクトワンが運営するアキサポは、空き家に関するさまざまなお悩みに応えるための空き家解決サービスです。空き家のお悩みに対して親身に寄り添い、売却や活用などのさまざまな選択肢の中から最適なプランをご提案します。また、買い取りについてのご相談も承ります。

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