空き家を個人売買するメリット・デメリットは？役立つサービスも紹介

空き家を売却するには、不動産会社に仲介を依頼するほか、空き家の所有者が個人で購入者を探す方法もあります。ただ、こうした個人売買にはメリットがある反面、デメリットやリスクもあるので、それらを理解した上で行うことが大切です。

ここでは、空き家を個人売買することによって、売り手である所有者が得られるメリット・デメリットを解説していきます。加えて、空き家の個人売買で役立つサービスについてもご紹介します。

空き家の個人売買は可能

一般的に空き家の売買は、不動産取引の専門家である宅地建物取引士が所属する不動産会社をあいだに入れて行うことが多いです。

しかし、個人間で不動産を売買する場合は、不動産会社を通さなくても、法律上の問題はありません。所有者が宅地建物取引士の資格を持っていなくても、空き家の売買を行うことは可能です。

空き家を個人売買するメリット

空き家を個人売買することで、空き家の所有者が得られるメリットにはどのようなものがあるでしょうか。ここでは、空き家を個人売買するメリットを2つご紹介します。

仲介手数料がかからない

空き家の個人売買では、所有者と購入者が直接取引をするので、仲介手数料がかからないというメリットがあります。

不動産会社に、空き家の販売活動や価格交渉、契約手続きといった仲介業務を依頼する場合、基本的には不動産会社への報酬として、仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料は物件価格に応じて、下記のような上限額が法律で定められています。具体的な仲介手数料の額は不動産会社によって変わりますが、多くの場合、法定上限額に設定されています。

＜仲介手数料の法定上限額＞
物件価格が200万円以下の場合：物件価格の5％+消費税
物件価格が200万円超～400万円以下の場合：物件価格の4％+2万円+消費税
物件価格が400万円超えの場合：物件価格の3％+6万円+消費税
※物件価格は税抜きの金額

例えば、1,000万円の物件の場合の仲介手数料の上限額は、下記のとおりです。

＜物件価格が1,000万円の場合の仲介手数料の法定上限額＞
1,000万円×3％＋6万円＝36万円
36万円に消費税を加えた金額が仲介手数料の法定上限額

ただし、物件価格が400万円以下と安く、不動産仲介会社が現地調査などの費用を要する空き家の場合は、特例として、売主があらかじめ承諾していれば、不動産仲介会社は売主である空き家の元々の所有者から仲介手数料ならびに現地調査などの費用を合わせ「最大18万円（消費税相当額は含まない）」を受け取れることになっています。

空き家の個人売買では、このような仲介手数料がかかりませんから、所有者は空き家の売却額をそのまま購入者から受け取れます。

自由な販売活動が行える

空き家の個人売買では、不動産会社が仲介に入る売買に比べて、より自由な販売活動が可能です。
不動産会社に仲介してもらう場合、専門家の知見を活かしたアドバイスがもらえますが、契約内容に不動産会社の意向が入り、所有者の希望が反映しづらくなる可能性もあるでしょう。

個人売買の場合は、あいだに第三者が入らないため、すべて所有者の希望どおりに契約内容などを決めることができます。

空き家を個人売買するデメリット

空き家を個人売買する際にはメリットがある一方、デメリットもあります。空き家を個人売買する場合、所有者に生じるデメリットを3つご紹介します。

専門的知識が必要になる

前述したとおり、個人で空き家を売買する場合には、宅地建物取引士の資格は不要ですが、不動産に関する専門的知識がないと、うまく進めることは難しいでしょう。
個人での売買では、空き家の状態確認、売り出し価格の設定、購入者探し、問い合わせ対応、価格交渉、売買契約書の作成、物件の引き渡しといったことを、すべて所有者ご自身で行わなくてはいけません。

例えば、空き家の売り出し価格を設定する際は、空き家の状態や立地、周辺環境、周りの不動産相場など、さまざまな要素を考慮して決める必要があります。
仲介に入る不動産会社がいる場合は、価格設定に関するアドバイスを受けられますが、個人売買では所有者が自分で調べて決定することになります。

購入者とのトラブルが起きやすい

空き家を個人売買する際は、契約内容をチェックしてくれる第三者がいないので、契約事項の記載漏れなどから購入者とのトラブルが起きやすくなります。

例えば、空き家を売却後、契約書に記載のない不具合が見つかった場合、引き渡した空き家が契約内容に合致していないということで、「契約不適合責任」を元々の所有者が負わなければならない可能性があります。このような場合、購入者は所有者に対して、修繕や契約解除、減額請求などを求めることが可能です。

購入者が住宅ローンを組めない場合がある

個人売買での不動産購入は、不動産会社が仲介している場合に比べ、住宅ローンの審査が通りにくい傾向があります。住宅ローンの審査には、売買契約書や重要事項説明書が必要ですが、このような書類を所有者個人が作成した場合、不動産会社といった専門家が作成した書類に比べ、信頼性が担保されないという理由で、金融機関が提出書類として認めないことがあります。

そのため、せっかく空き家の購入を希望する方が現れても、住宅ローンを組めないという理由で、結局契約に至らないというケースもあります。

空き家の個人売買に役立つ「空き家バンク」

空き家の個人売買に役立つサービスに、「空き家バンク」があります。空き家バンクとは、地方自治体が主体となって運営している空き家情報サイトです。
所有者が空き家の情報を空き家バンクに登録し、空き家の購入希望者が情報を検索して、希望の物件を探します。

空き家バンクの運用は地方自治体によって多少変わってきますが、空き家情報を登録するには、まず自治体に相談し、自治体職員などによる現地調査を受ける必要があるところがほとんどです。空き家バンクを通して購入希望者が現れた場合は、地方自治体などが所有者と購入希望者の連絡調整を行います。

空き家バンクを利用するメリット

空き家の個人売買を希望する所有者が、空き家バンクを利用するメリットには、地方自治体という信頼できる団体が運営するサービスに、無料で空き家情報が掲載できるという点が挙げられます。
また、空き家バンクは非営利のサービスなので、各地方自治体の登録要件を満たせば、資産価値が低い物件でも登録が可能です。

空き家バンクを利用するデメリット

所有者にとっての空き家バンクのデメリットとして、空き家バンクに情報を登録しても、空き家の宣伝が行われるわけではないので、購入希望者が現れるまで時間がかかる可能性がある点が挙げられます。
また、空き家バンクはあくまでも所有者と購入希望者のマッチングまでを行うサービスなので、マッチングが完了した後の交渉・契約・トラブル処理などは、所有者自身の責任で行う必要があります。

空き家の売買は「アキサポ」もおすすめ！

空き家の個人売買には、仲介手数料が不要、販売活動の自由度が高いといったメリットがあります。一方、売り出し価格の設定や購入者探し、契約交渉、契約書の作成などをすべて自分で行わなくてはならず、不動産の専門知識がないと難しいといったデメリットもあります。

空き家の個人売買に興味はあるけれど、自分一人で責任を持って行うのはさすがに不安という場合は、株式会社ジェクトワンが運営する「アキサポ」の売買がおすすめです。空き家を売りたい所有者様が「空き家の掲示板」に情報を書き込めば、購入希望者が検索することができます。商談にはアキサポが立ち会うため、トラブルの心配もありません。

空き家の売却をお考えなら、ぜひ一度アキサポにご相談ください。

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