相続した空き家を売却した場合、譲渡所得（売却益）から3,000万円の特別控除が受けられる可能性があります。いわゆる「3,000万円特別控除」とは、どのような特例なのでしょうか。
ここでは、相続した空き家を売却する際に知っておくべき3,000万円特別控除について、その概要と適用要件を解説します。

空き家売却の3,000万円特別控除の概要

空き家売却の特例である3,000万円特別控除は、正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、「空き家特例」と略されることもあります。この特例は、空き家の発生を抑制するために設けられました。

特例の内容は、相続または遺贈により取得した、被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地（亡くなられた方が居住していた家屋または土地）などを2016年4月1日～2027年12月31日に売ると、一定の要件にあてはまるときに、譲渡所得の金額から3,000万円が控除されるというものです。

この空き家特例は、2016年に創設された譲渡所得税の時限的減税措置ですが、2023年の税制改正により、2027年12月31日まで適用期間が延長されました。
一方、2024年1月1日以後に行う譲渡で、相続人が3人以上である場合の特別控除額は2,000万円となっています。

不動産などの売却や譲渡によって得られる譲渡所得

譲渡所得とは、不動産などの資産を売却や譲渡した際に得られる利益のことです。不動産の場合は、建物や土地を売却した際の売却益が譲渡所得となります。
譲渡所得の計算式は下記のとおりです。

＜譲渡所得の計算式＞
譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）

譲渡所得を計算する際に使われる3つの要素は、下記のとおりです。

＜譲渡所得の計算に使われる要素＞
・譲渡収入金額：売却代金など、売却によって実際に受け取った金額
・取得費：購入代金、仲介手数料、印紙代、登記費用など
・譲渡費用：仲介手数料や解体費用、印紙代など

譲渡所得に所定の税率を掛けた額が、譲渡所得税額です。したがって、相続した空き家を売却したときの譲渡所得が3,000万円以下（相続人が3人以上の場合は2,000万円以下）となれば、空き家特例の適用によって譲渡所得税がかからないことになります。

なお、空き家特例を利用するときは、確定申告を行う必要があります。譲渡所得税が発生しなかった場合でも、空き家だったことの証明書類などを用意して、税務署へ申告しなければなりません。

空き家売却の3,000万円特別控除の適用要件

空き家特例の適用を受けるためには、いくつかの要件を満たす必要があります。ここでは、空き家特例の主な適用要件について解説します。

空き家特例の対象となる被相続人居住用家屋の要件

空き家特例の対象となる被相続人居住用家屋は、相続の開始の直前において被相続人の居住用の家屋であったこと（相続の開始直前に被相続人が老人ホームなどに入っていた場合でも、一定の要件を満たしていれば該当）に加えて、次の3つの要件をすべて満たしている必要があります。

・1981年5月31日以前に建築されたこと
空き家特例の対象となる空き家は、1981年5月31日以前に建築された建物とその敷地に限られます。

・区分所有建物でないこと
区分所有建物は対象から除かれます。区分所有建物とは、マンションやビルのように1棟の建物が2つ以上の部屋に区切られて、各部屋が別々の所有権の対象となっている建物のことをいいます。

・相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
被相続人が亡くなった時点で、一人暮らしであった居住用家屋が対象です。親族が同居していた場合や一部を賃貸していた場合は、特例の対象外となります。

空き家特例の適用を受けるための要件

空き家特例の適用を受けるためには、下記の要件を満たしている必要があります。

・空き家を売った人が、相続または遺贈により空き家を取得したこと
空き家特例は、相続または遺贈によって取得した被相続人居住用家屋とその敷地について適用されます。

・相続のときから譲渡のときまで事業、貸付け、居住に使用していないこと
家屋や、家屋とその敷地を売る場合は、相続したときから譲渡するときまで事業、貸付け、居住に使用していないことが要件となります。家屋を取り壊した後にその敷地を売る場合は、相続のときから譲渡のときまで事業、貸付け、居住に使用していないという要件に加え、その敷地にほかの建物や構築物を建築してしまうと要件の対象外となります。

・所定の期間内に一定の耐震基準を満たす家屋であること
家屋や、家屋とその敷地を売る場合は、譲渡するときにおいて、その家屋が一定の耐震基準を満たしている必要があります。家屋が耐震基準を満たしていない場合、売主側で家屋の耐震改修や取り壊し等を行わなければ、空き家特例は適用されません。
ただし、2024年1月1日以後の譲渡においては、譲渡のときに家屋が一定の耐震基準を満たしていなくても、譲渡後、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までのあいだに、買主側で家屋の耐震改修工事または取り壊し等を行った場合であっても、特例が適用されます。

・相続開始から3年を経過した年の12月31日までに売ること
空き家特例を適用するためには、相続の開始があった日（相続日）から、3年を経過した日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

・売却代金が1億円以下であること
売却代金が1億円以下であることも要件となっています。相続人が複数の場合は、1人につき1億円ではなく、合算した売却代金が1億円以下である必要があります。

・売った家屋や敷地について、ほかの特例の適用を受けていないこと
空き家特例の適用を受けるためには、売った家屋や敷地について、ほかの特例の適用を受けていないことも要件となります。例えば、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」や「収用等により土地建物を売ったときの特例」などが挙げられます。

・同じ被相続人から取得した別の空き家について、空き家特例の適用を受けていないこと
同じ被相続人から相続または遺贈によって取得した別の空き家について、すでに空き家特例の適用を受けている場合は、空き家特例の対象外となります。

・親子や夫婦などへの売却ではないこと
空き家の売却先は、原則として第三者に限られます。親子や夫婦、生計をひとつにする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある方、特殊な関係のある法人などに売却した場合は、空き家特例の対象外となります。

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相続した空き家を売却したときには、その空き家を売って得た利益から3,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。親が亡くなって相続した空き家を売却したいと考えている方にとっては、確認しておくべき特例といえます。

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