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公開日:2024.01.30 更新日:2024.02.14
足立区の空き家活用方法を徹底解説！自己資金０円でリノベーションし賃貸収入を得る方法とは？
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せっかく足立区に空き家を持っているのだから、リノベーションして活用したい。都心に近い好立地を活かして、副収入が得られたらうれしいですよね。しかし、いざ空き家活用を始めるにしても、何から始めればよいのでしょうか？
そこでこの記事では、足立区で空き家活用を始めるときに役立つ、足立区の空き家事情や具体的な活用方法などを解説します。空き家活用の事例付きで紹介しますので、この記事でイメージをつかんでみてください。
目次
足立区の空き家事情
東京都足立区は、北を埼玉県に接する、東京都北部のエリアです。人口は2024年1月時点において約69万人で、主要交通は鉄道が常磐線、東武伊勢崎線、つくばエクスプレスなど8路線、高速道路が首都高速6号三郷線・中央環状線・川口線の3本が走っています。
空き家数と空き家率は、平成30年住宅・土地統計調査によると、空き家率が11.1%、空き家数が3万9,660戸となっています。これらの数値は、空き家数は東京23区のなかで3番目の高さ、空き家率は全国平均の13.6%よりも2.5%低い数値となっています。
「空き家率は低いが、空き家の絶対数は多い」という状況から、足立区では独自の空き家対策を行っています。代表的な例として、通称「ごみ屋敷対策事業」と呼ばれる「足立区生活環境の保全に関する条例」や、北千住駅東口エリアを対象に、空き家をテーマとした協創プラットフォームを立ち上げた「Senju Public Network EAST」などがあります。
足立区の空き家対策はこちらのページで詳しく紹介されています。
足立区で空き家活用する際に抑えておくポイント
足立区で空き家活用をする際に覚えておきたいのは、多くの住民が空き家活用をしたいという潜在意識を持っており、それに対応できる空き家も多いということです。
出典：足立区空き家実態調査
上記のグラフは、「足立区空き家実態調査」における、「利活用をする上でどんな条件がありますか（複数回答）」という質問に対する結果です。
利活用への意欲がある[1]～[4]の合計値は69%で、条件にもよりますが、約7割の人が空き家活用に興味があることが分かります。
出典：足立区空き家実態調査
また、上記の「建物について何か困っていることはありますか（複数回答）」という質問に対する結果を見ると、63%の人が「使用できる状態である、問題ない」と回答しています。
これら2つの回答結果を掛け合わせると、足立区には活用できる空き家が多く存在しているのではないかと考えられます。
都心部からさほど遠くなく、家賃や地価が比較的低いエリアということもあり、空き家活用の潜在供給が高いエリアだと言えるのではないでしょうか。
足立区で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法
空き家活用をするときに大切なのは、空き家の状態を健全にすることや、利便性を高めること、他の空き家と差別化をすることなどです。そして、これらを実現するために有効な方法の一つに、空き家に新たな価値を与える「リノベーション」があります。
空き家活用に成功した実例を見ると、水回りや床・内壁といった利便性を高める箇所をピンポイントにリノベーションしたり、間取りを変えて近年の生活スタイルに対応したり、古民家再生をしたり、空き家のパフォーマンスを最大化する工夫がされていることが多いです。
では、どうすれば自分の空き家をリノベーションしてパフォーマンスを高められるのでしょうか。リノベーションにかかる具体的な費用相場と、リノベーション費用を節約する方法を解説します。
空き家のリノベーションには費用がかかる
空き家のリノベーションを始めるとき、特に大きなハードルとなるのが施工費用です。空き家の状態が悪いほど対応すべき箇所が多くなるので、すべて対応しようとすると、総額が1,000万円近くなることもあります。
この問題を解決するには、リノベーションの方針を定め、必要な箇所に絞って施工することが求められます。リノベーション費用相場は以下表のようになっていますので、予算と相談しながら施工箇所を考えましょう。
居住空間関係
水回り関係
内装・外装関係
その他
出典：部位別リフォーム費用一覧（国土交通省）
基本的に、浴室やキッチンなどの使用材料が高額になりやすい箇所は相場が高い傾向にあります。ただ、水回りは住み心地に直結する箇所であり、リノベーションの優先順位が高いので、費用を優先して必要以上にクオリティを下げるのはやめましょう。
ほかにも、屋根や外壁のように施工範囲が広い箇所も高額になりやすいです。空き家を長持ちさせるために対応しておきたいところですが、全体で数百万円かかることも。予算が足りない場合は材料のグレードや施工方法などを工夫して節約しましょう。
以下の記事では、空き家リノベーションの成功事例を7つ紹介しています。具体的な事例が見たい方はぜひチェックしてみてください。
自己負担０円でリノベーションし活用する方法
相場表から分かるように、リノベーション費用は施工箇所が少なくても高額な費用がかかります。空き家の維持管理費を節約したいのに、準備段階のリノベーションに多額の費用を使うのは正直難しい方も多いでしょう。
そこでおすすめなのが、自己負担0円（※）から始められる空き家活用サービスの「アキサポ」です。
「アキサポ」は、空き家オーナーから借り上げた空き家をアキサポの負担でリノベーションして貸し出すサービスです。アキサポの収益は月々の賃料からまかなわれているので、基本的に空き家オーナーは費用負担がありません。
また、空き家活用後は、月々の賃料の一部が空き家オーナーに還元されます。自己負担0円（※）から始められて、継続収入も得られる、空き家オーナーのメリットが大きい仕組みになっていますので、ぜひ一度ご相談ください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
足立区で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例
ここでは、空き家活用サービスの「アキサポ」で空き家活用に取り組んだ事例を紹介します。今回は以下の3事例を紹介します。
| 1：戸建て住宅 → 賃貸住宅 2：戸建て住宅 → コンセプトシェアハウス 3：賃貸アパート → 駐車場 |
事例1：【千葉県東金市】ポイントを抑えたリノベーションを施し新たなご家族へ
| 建築年月 | 1983年6月 |
| 延床面積 | 127.54㎡ |
| 構造 | 木造瓦葺平屋建 |
| 活用事例 | 戸建て住宅 |
相続した戸建て住宅にピンポイントなリノベーションを施し、賃貸住宅として貸し出した事例です。管理状態が良く、オーナーがあらかじめ表層リフォームをしていたので、水回りと一部倉庫に限定してリノベーションを実施しました。
リノベーション後は、すぐに借り手が見つかりました。普段の管理でリノベーション費用を節約できることが分かるよい例です。
事例の紹介はこちら
事例2：【東京都文京区】築50年の空き家は周辺エリアの特性を活かしコンセプト型シェアハウスへ再生
| 建築年月 | 1973年3月 |
| 延床面積（2棟） | 約149.30㎡ |
| 構造 | 木造瓦葺2階建 |
| 活用事例 | 筋トレシェアハウス東池袋 |
東京都の東池袋駅から徒歩6分の立地にありながら、5年間空き家になっていた戸建て住宅を、「筋トレ」をコンセプトにしたシェアハウスに活用した事例です。
本物件の特徴は、延べ床面積が149.30㎡の倉庫付きという面積の広さです。そこで、倉庫を含めたリノベーションを実施。さらに、パーソナルトレーニングや食事指導が受けられるサービスも加えることで、筋トレに集中できる空間を作り上げました。
空き家の持つポテンシャルを活かし、事業化に施工した良い事例と言えます。
事例３：【東京都墨田区】学生向け賃貸アパートだった建物は駐車場へ
| 建築年月 | ①1958年10月 ②1980年4月 |
| 延床面積 | ①1階 65.27㎡ ／ 2階 63.62㎡ ／ 延床 128.89㎡ ②1階 48.95㎡ ／ 2階 48.95㎡ ／ 延床 97.9㎡ |
| 構造 | ①木造スレート葺2階建 ②鉄骨造陸屋根2階建 |
| 活用事例 | 駐車場 |
築30年以上が経ち、さらに物件が道路に接していない問題を抱える学生向け賃貸アパートを、駐車場に活用した事例です。
そもそも建物は、建築基準法に基づいて必ず道路に接することが求められますので、その点についても解決の必要がありました。
道路に接していなかった原因は、アパート前の工場が敷地を塞ぐように建っていたことでした。幸い、アパートと工場のオーナーが同じだったので、両方の建物を取り壊すことでこの問題は解決。取り壊し後は駐車場として活用し、安定収益を得ることに成功しました。
足立区の政府や自治体による空き家活用関連の補助金制度
足立区ではリフォームに使える補助金を中心に、数多くの補助金制度があります。目的別に用意されているので、一度すべて目を通して、施工内容に合致するものは積極的に使っていきましょう。
≪リフォームに使える補助金≫
| 住宅改良助成制度 吹付アスベストに対する助成制度 緑化工事に対する助成制度 省エネリフォーム補助金 非木造住宅・建築物の耐震化に対する助成制度 家庭用燃料電池システム（エネファーム）設置費補助金 蓄電池設置費補助金 |
≪空き家を対象にした補助金≫
| ・老朽家屋等解体工事の助成（戸建住宅（木造・非木造）、共同住宅（木造・非木造）、住宅兼店舗（作業場）、工場、倉庫、物置、塀、門などが対象） |
なお、これらの補助金は年度ごとに決まった予算内で実施されます。なかには人気が高く、年度末を待たずに終了してしまうものもあるので、補助金の利用を考えている場合は、申請手続きや工事の時期をあらかじめ調整しておきましょう。
足立区の空き家を活用するその他の方法・手段
空き家活用は貸し出す以外にもいろいろな方法があります。空き家の特性や立地などによって最適な方法が異なりますので、実際に取り掛かる前にほかの方法も検討しておきましょう。
代表的な方法として以下の7種類があります。
| ①リノベーションして賃貸物件として活用 ②建物ごと売却する ③建物を解体して土地を売却する ④不動産会社に買取してもらう ⑤無料譲渡する ⑥自分で住む ⑦空き家バンクの利用 |
それぞれ特徴やメリット・デメリットが異なります。それぞれ詳しく見ていきましょう。
①リノベーションして賃貸物件として活用
空き家をリノベーションして賃貸物件にする方法は、継続収入が得られるという大きなメリットがあります。さらに、空き家はそのまま保有していられますし、リノベーションによって空き家の状態が改善するので、資産を守る面でもメリットがあります。
ただ、リノベーションに多額の費用がかかるというデメリットがあります。100万円単位でかかるのが一般的なので、初期費用が用意できないと実現が難しいです。
初期費用がハードルとなっている方にこそ、空き家活用サービスの「アキサポ」がおすすめです。「アキサポ」は、リノベーションを含む諸費用を、自己負担0円（※）から始められます。空き家を専門に取り扱ってきたノウハウも多く持っているので、まずはお気軽にご相談ください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
② 建物ごと売却する
空き家を建物ごと売却する方法は、空き家と土地を手放すことができる方法です。継続収入は得られませんが、将来的に再度空き家で悩むリスクを無くせるメリットがあります。
デメリットは、空き家の所有権を手放す必要があることです。空き家の立地が良く、資産価値がある空き家の場合、賃貸物件にした場合に見込まれる将来的な収入と比較してから、売却するか考えた方がよいでしょう。
また、売却時には以下のような税金や手数料がかかることも覚えておきましょう。
不動産の売却時にかかる税金や手数料
| ・仲介手数料 ・登録免許税 ・譲渡所得税 ・住民税 ・印紙税 |
仲介手数料や譲渡所得税などは、売却額によって金額が変動します。以下の記事で詳しく解説していますので、一度目を通しておいてください。
③ 建物を解体して土地を売却する
空き家がボロボロで利用価値が無い場合は、建物を解体してから売却した方が売れやすくなることがあります。特に、土地に価値がある場合は効果が見込めます。
ただ、空き家を解体する場合の費用が回収できるかは確認しておきましょう。木造の解体費用相場は、坪当たり5万円前後で、30坪の住宅の場合、150万円前後が想定されます。
また、空き家を解体すると、固定資産税や都市計画税が減額される「住宅用地特例」が解除される恐れもあります。
空き家解体の費用や住宅用地特例などについては、以下の記事で詳しく解説していますので一度確認しておいてください。
④ 不動産会社に買取してもらう
不動産会社に買取りしてもらう方法は、仲介により売却するよりも早く売却できるメリットがあります。不動産会社が直接買い取るので、金額や条件などが確定すればすぐに売却できます。
買取りのデメリットは、仲介よりも売却価格が安くなることです。買取りの相場は仲介の約70%なので、資産価値が高い空き家の場合は影響が大きくなる恐れがあります。
また、空き家買取を依頼するときは、なるべく高く売れる方法を選びましょう。以下の記事でポイントを解説していますのでチェックしてみてください。
⑤無料譲渡する
どうしても買い手が見つからない場合は無料譲渡するのも一つの手です。無料はもったいないと思うかもしれませんが、維持管理費や固定資産税などは継続的にかかるので、譲渡してしまった方が結果的に得をする場合があります。
また、空き家を放置し続けると倒壊や放火などのリスクが付いて回るので、これらを回避できるのもメリットと言えるでしょう。
無料譲渡をするには、知人や親戚などのツテを使ったり、空き家バンクに格安で掲載したりする方法などがあります。
注意点としては、無料譲渡でも所有権を移転するときには手続き費用がかかるということです。登記時に必要な「登録免許税」と、司法書士に手続きを代行してもらう費用がかかることは覚えておきましょう。
⑥自分で住む
自分で空き家に住む方法は、意外とメリットが大きい方法です。収入は得られませんが、空き家の劣化を防げますし、空き家が犯罪に巻き込まれるリスクも回避できます。
また、空き家を保有し続けられるのもメリットの一つです。近い将来に売却や建て替えの予定がある場合は、一時的な措置として自分で住むのもよいでしょう。
なお、自分で住めない場合の代替策として、空き家管理を代行するサービスの「空き家管理代行サービス」があります。費用は月々約1万円で、サービス内容は通風や通水、簡易清掃といった内部の管理から草刈り、郵便物の確認、外観の見回りといった外回りの管理までさまざま。サービス内容を減らせば金額を抑えることもできます。
以下の記事では、おすすめの空き家管理代行サービスを紹介しています。
【借りたい方向け】足立区での空き家の探し方
ここからは、足立区で空き家を探している方向けに、空き家の探し方を4つ紹介します。
| ①空き家マッチングサービスの利用 ②地域の不動産屋を利用する ③賃貸・不動産のポータルサイトを利用する |
空き家探しで大切なのは、段階に応じた方法を選び、効率的に情報収集をすることです。例えば、足立区のことを何も知らない段階から始めるなら、足立区の概要を知ることができる方法が適していますし、具体的な希望エリアが決まっているなら、詳しいエリア情報が得られる方法が適しています。
では、それぞれの方法でどのような情報が得られるのか、具体的な活用シーンを例に挙げて解説していきます。
①空き家マッチングサービスの利用
空き家マッチングサービスは、足立区のことを知らない方からよく知っている方まで、すべての方におすすめの方法です。
「アキサポ」を始めとした空き家活用サービスを運営する業者が、空き家オーナーと購入希望者それぞれに希望条件の聞き取りを行い、最適なマッチングを提案します。
足立区のことを知らない方は、足立区の概要やエリア情報などを教えてもらうことができますし、土地勘のある空き家のプロに空き家探しを任せることができます。
足立区に詳しい方は、空き家のプロだからこそしっている隠れた物件を見つけてもらえる可能性がありますし、今まで知らなかったエリア特性を教えてもらえる可能性もあります。
また、「空き家を探したいけど時間が無い」という方にもおすすめです。空き家のプロが最適なマッチングを提案しますので、少ない時間で効果的な空き家探しができます。
②地域の不動産屋を利用する
ある程度希望エリアが絞れている場合は、そのエリアにある地域の不動産屋へ行ってみましょう。その地域で昔から活動してきた不動産屋はエリアの情報に精通していますし、不動産ポータルサイトには載っていない物件情報を持っている場合があります。
具体的な希望条件が決まっているなら、条件を伝えておいて、物件を代わりに見つけてもらうという方法も使えます。
③賃貸・不動産のポータルサイトを利用する
足立区について詳しくない、これから調べるという場合は、賃貸・不動産のポータルサイトを眺めるところから始めてみましょう。地図や路線図などから視覚的に探せますし、サイトによってはエリアの特徴を解説している場合があります。
ポータルサイトを眺めているだけでも、相場や主要駅までの所要時間など、いろいろな情報が得られます。ポータルサイトで大まかな傾向がつかめたら、空き家マッチングサービスや不動産屋などに切り替えて探してもよいでしょう。
④空き家バンクで探す
足立区について詳しく、割安な物件や通常は出回っていないような物件を見つけたいなら、空き家バンクをチェックしてみましょう。
空き家バンクは無料で登録できるので、不動産屋の情報網にはない物件が登録されていることがあります。
ただ、その分空き家の状態が悪かったり、写真だけでは分からないような破損個所があったりすることがあります。購入を検討する場合は、必ず現地確認をしましょう。
足立区の空き家リノベーション・活用のまとめ
足立区で空き家活用を始めるときに大切なのは、自分の空き家にどのような利用価値があるかを知ることです。空き家に求められる需要を明確にすれば、必要なリノベーションが分かりますし、借り手を意識した施工ができます。
また、リノベーションは費用との兼ね合いも大切です。とことんリノベーションをすると多額な費用がかかってしまうので、本当に必要な箇所にポイントを絞って施工しましょう。
費用が用意できない場合は、「アキサポ」のようにリノベーション費用を節約できるサービスの利用を検討しましょう。「アキサポ」では、空き家の周辺調査から活用方法の提案、リノベーションまでを空き家オーナーの自己負担0円（※）で対応可能です。自分の空き家にどのような使い道が見込めるか知りたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
