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公開日:2024.01.30 更新日:2024.02.14
西宮市の空き家活用方法を徹底解説！自己資金0円でリノベーションし賃貸収入を得る方法とは？
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甲子園があることで知られる兵庫県西宮市は、人口約48万人を擁する中核市に指定されている都市です。
今回はそんな西宮市で空き家を効果的に活用するために、近年の空き家事情を踏まえながら役に立つ情報を分かりやすくまとめました。
空き家のリノベーション費用やおすすめの活用方法、具体的な活用事例、自己負担を抑えて空き家活用をはじめる方法など、知っておくと得する情報をご紹介しますのでぜひ参考にしてください。
目次
西宮市の空き家事情
西宮市は大阪市と神戸市の中間に位置する住宅都市であり、県内第3位の人口を抱えています。
ではそんな西宮市の空き家事情はどのようになっているのか、具体的なデータを交えながら探っていきましょう。
こちらは昭和53年～平成30年（1973年～2018年）にかけての西宮市における空き家数・空き家率の推移をまとめたデータです。
空き家率は1998年にピークとなる17.0％に達してからは下降し続けていましたが、2018年には再び上昇し、10.1％を記録。ただし、2018年時点の空き家率全国平均は13.6％であるため、西宮市の空き家率はいずれとして低い水準にあることを示しています。
もちろんこれはあくまで現状の話であり、空き家率が再び上昇した点については大いに懸念があるため、将来的に空き家がさらに増加する可能性も考えられます。
西宮市で空き家活用する際に抑えておくポイント
減少していた空き家率が2018年に増加してしまった西宮市ですが、中核市のなかでは良好な状態を保っていることも明らかとなっています。
中核市に位置付けられている全国60市で空き家率を比較した場合、2013年時点で西宮市は全国60位、2018年時点でも全国56位と、比較的中核市の中では空き家率が低いことが明らかとなっているのです。
また、総務省の調査では以下のような事実も判明しています。
| 1.西宮市は、中核市の中でも「管理されていない一戸建ての空き家」が少ない 2.西宮市の中古住宅購入数はここ数年で増加している（下図参照） |
これらの事実から考えると、西宮市の空き家は適切に管理されているものが多いだけでなく、空き家の流通についても活性化している状況にあるといえるでしょう。
西宮市で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法
空き家を賃貸物件として活用する場合には、あらかじめリノベーションした上でデザイン性や実用性を高めるケースが多いですが、その際に気になるのはやはり費用の問題です。
そこでここからは、空き家のリノベーション費用について詳しくご紹介します。
空き家のリノベーションには費用がかかる
一言でリノベーションといっても、施工箇所は多種多様であり、発生する費用にも大きな差があります。
今回は施工箇所別の費用相場を一覧表にまとめましたので、参考にしてください。
居住空間関係
水回り関係
内装・外装関係
その他
出典：部位別リフォーム費用一覧（国土交通省）
順番に見ていくと、太陽光発電やアイランドキッチンの設置など大掛かりな設備導入に高額な費用がかかるのはもちろん、全面リフォームや賃貸部屋化といった工事に数百万円～1千万円以上の費用が発生することが分かります。
空き家は築年数の経過に伴い、全体的な老朽化が進んでいる物件も多いため、全体的なリノベーションが必要となる可能性も高くなりますが、施工箇所が増えればそれだけトータルコストはかさんでしまいます。
そのため、優先順位を付けて段階的にリノベーションを進めていくのもひとつの手ではありますが、次項では「リノベーション費用を抑えて空き家活用をはじめる方法」をご紹介しますので、引き続きご覧ください。
自己負担0円でリノベーションし活用する方法
自己負担0円でリノベーションした上で空き家を活用する方法とはズバリ、アキサポの空き家活用サービスです。
アキサポでは、現地調査からプランニング、リノベーション工事、入居者募集など、空き家活用に必要なサービスを一貫して対応するだけでなく、所有者様の自己負担0円（※）でリノベーションする仕組みをご用意しています。
実際にご利用者様の80％以上の方が「0円で空き家をリノベーション・活用できた」と回答されており、高額なリノベーション費用に頭を悩ませている方には特に相性の良いサービスとなっています。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
西宮市で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例
空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法は近年人気を集めていますが、「空き家活用っていったい何をするの？」と疑問に感じる方もいらっしゃるでしょう。
そこでここからは、実際にアキサポが手がけた空き家活用事例をいくつかご紹介しますので、参考にしてみてください。
事例1：【文京区千駄木】10年空き家だった戸建て住宅は和モダンカフェ＆食事処へ再生
| 建築年月 | 築50年 |
| 延床面積 | 約55.59㎡ |
| 構造 | 木造セメント瓦葺2階建 |
| 活用事例 | 飲食店 |
築50年の戸建て物件を活用した事例です。
こちらの物件は約10年間空き家状態となっていた影響で、床が傷んでいる上に湿気でふにゃふにゃになってしまい歩くのも困難な状況となるなど、建物が全体的に傷んでいる状態でした。
一方で、駅から近く、下町情緒あふれるスポットとして人気のエリアだったことを加味し、店舗利用を念頭に置いたリノベーションを実施。改修後は、「昔ながらの雰囲気がある建物」という点を気に入った利用希望者からのお問い合わせをいただき、和モダンカフェ＆食事処として利用されています。
事例2：【多摩市連光寺】広々とした庭を活かし自然を身近に感じられる住まいのサブスク拠点として再生
| 建築年月 | 築40年 |
| 延床面積 | 約96.46㎡ |
| 構造 | 木造スレート葺2階建 |
| 活用事例 | サブスク拠点 |
築40年の戸建て物件を活用した事例です。
こちらの物件は自然が豊富なエリアに位置しており、駅周辺には商業施設が立ち並ぶなど、好立地であることが特徴的です。
しかし、所有者様ご自身は別の住まいがあるため、8年間空き家状態となっており、「このままではもったいない」ということでアキサポにご相談いただきました。
活用時には広々とした庭を活かすためにガーデンデッキを新設するなどの対応を行い、現在では、住まいのサブスクリプションサービス「ADDress」の拠点として利用されています。
事例3：【神奈川県横須賀市】60年間続いたクリーニング店は横須賀市内初の空き家を活用したシェアキッチンへ再生
| 建築年月 | 不明 |
| 延床面積 | 約81.18㎡ |
| 構造 | 木造亜鉛メッキ鉄板板葺2階建 |
| 活用事例 | シェアキッチン |
60年間続いたクリーニング店を活用した事例です。
こちらの物件は長年地元住民から親しまれた店舗であったことを踏まえて、町おこしとなるコンセプトをご提案しました。
リノベーション時には、元々のクリーニング店のテイストを残しながら、店内への入りやすさなども意識した改修を実施。改修後は、シェアキッチンを通じて地元の人々が交流する新たなコミュニティの拠点へと生まれ変わっています。
西宮市の政府や自治体による空き家活用関連の補助金制度
全国的に深刻化する空き家問題を解消するため、全国各地の自治体では空き家関連のさまざまな補助金を用意しています。
空き家を利活用するためには、リフォーム・リノベーション、解体、修繕など複数の手立てが考えられますが、いずれもまとまった費用が発生するため、自己負担を抑える上で補助金は非常にありがたい存在です。
ここでは参考までに、西宮市で用意されている補助金関連の情報をご紹介しますのでチェックしてみましょう。
| 名称 | 概要 |
|---|---|
| 西宮市空き家等地域活用支援事業補助金 | 空き家や住まいの空きスペースを地域コミュニティ活動等の公益的活動に活用する際、必要となる改修工事等の費用の一部を補助 |
| 西宮市戸建賃貸住宅住替改修支援事業補助金 | 一般社団法人移住・住みかえ支援機構の「マイホーム借上げ制度」を利用する方のうち、一定の要件を満たす場合、賃貸を行うために必要となる改修等費用の一部を本市が補助 |
| 西宮市空き家跡地活用まちづくり推進事業補助金 | 空き家を有する土地所有者が地縁団体等と共同して空き家を除却し、併せてその跡地を地域コミュニティの活性化及び防災性の向上など、公益的な目的のために活用する際に、除却及び跡地整備に要する費用の一部を補助 |
西宮市の空き家を活用するその他の方法・手段
空き家には「賃貸」だけでなく、多種多様な使い道の選択肢が用意されています。
| 1.リノベーションして賃貸物件として活用 2.建物ごと売却する 3.建物を解体して土地を売却する 4.不動産会社に買取してもらう 5.無料譲渡する 6.自分で住む 7.空き家バンクの利用 |
そこでここからは、上記7つの活用方法・手段について特徴やメリット・デメリットを解説します。
①リノベーションして賃貸物件として活用
前述のとおり、リノベーションして賃貸物件として活用する方法は近年とりわけ注目を集めていますが、それにはもちろん理由があります。
【主なメリット】
| ・第三者が利用するため、物件の維持・管理の手間が減る ・定期的な家賃収入を得られる ・活用スタイルが豊富（シェアハウス、店舗、駐車場など） ・空き家を手放す必要がないため、将来的に異なる使い道へ変更できる ・アキサポのように費用負担を抑える方法が用意されている |
これだけのメリットが備わっているということは、言い換えれば空き家所有者の方が抱く多種多様なニーズをカバーしやすいことを意味しています。
アキサポなどの空き家活用サービスにより、従来ネックとなっていた高額なリノベーション費用の問題までも解消されるようになりましたから、空き家活用に興味があるならまずは話を聞いてみると良いでしょう。
② 建物ごと売却する
建物ごと売却する方法は、建物に一定の需要が見込める場合に有効な選択肢のひとつです。
「築年数が浅い」「リノベーション、リフォーム済み」といった物件の場合、建物自体に需要が見込めるため、不動産仲介によってそのままの状態で売却できる可能性があります。
ただし、取引成立までに半年～1年近くかかることが多いため、じっくり腰を据えて向き合わなければいけません。
もちろん希望する価格で売却できる保証もありませんので、専門家と相談しながら他の選択肢も視野に入れて検討することをおすすめします。
③ 建物を解体して土地を売却する
建物の状態や立地によっては、建物ごと売却するより更地のほうが売れやすくなるケースもあります。
ただし、建物ごと売却する方法と異なり、更地にするためには事前に建物を解体しなければいけませんので、木造で「5万円前後／1坪」程度の費用がかかることを想定しておきましょう。
また、更地になると固定資産税と都市計画税の減税措置が外れて税金が高くなってしまいますので、リスクやデメリットをしっかり理解した上で慎重な判断が求められます。
④ 不動産会社に買取してもらう
不動産買取は「とにかく早く空き家を売却したい」と考えている場合に相性の良い方法です。
不動産仲介では、買い手が見つからなければ取引は成立しませんが、不動産買取では取引相手が不動産会社となるため買い手探しにかかる時間が不要になります。
一方で不動産仲介での売却価格相場よりも7割程度の価格に下がってしまう点には注意が必要で、複数の不動産会社から見積もりを取るなどして適正価格を見極めることが大切です。
⑤ 無料譲渡する
無料譲渡は、「タダでも良いから空き家を手放したい」という所有者にとっての選択肢のひとつです。
空き家は利用していようがなかろうが所有しているだけで維持・管理に手間がかかるだけでなく、税金をはじめとしたコストがかかります。
しかし、全ての空き家が売却できるとは限りません。
所有者の中には空き家を持つこと自体を負担に感じており、その負担から解放されるために無料譲渡という手段を選ぶ場合もあるのです。
⑥ 自分で住む
自分で住むという選択肢も、空き家の立派な使い道のひとつです。
ただし、空き家の多くは老朽化や損傷が進んでいるため、自分で住む場合にも事前にリノベーションしておくことをおすすめします。
あらかじめリノベーションすれば安全性や住みやすさは向上しますし、将来的に異なる形で利活用する際にも有利に働くでしょう。
⑦ 空き家バンクの利用
空き家バンクとは「空き家所有者」と「空き家の利用希望者（購入希望者）」をマッチングするサービスで、主に自治体が非営利で運営しています。
西宮市でもこの空き家バンクが設置されていますが、「居住目的の物件は北部地域（塩瀬地域、山口地域）限定」となっているため注意が必要です。
また、空き家バンクでの取引は当事者同士で交渉や契約手続きを進める必要がありますので、トラブル発生のリスクが存在することもあらかじめ留意しておきましょう。
【借りたい方向け】西宮市での空き家の探し方
ここからは、「空き家を借りたい方向け」に西宮市での空き家の探し方について解説します。
以下4種類の探し方について、特徴やメリットなどを把握した上で物件探しに役立ててください。
| 1.空き家マッチングサービスの利用 2.地域の不動産屋を利用する 3.賃貸・不動産のポータルサイトを利用する 4.空き家バンクで探す |
① 空き家マッチングサービスの利用
空き家マッチングサービスとは、空き家を貸したい方と借りたい方、双方から要望などをヒアリングした上で物件をご紹介するサービスです。
一見すると空き家バンクと似ているように感じるかもしれませんが、空き家バンクに登録されている物件は公開されているのに対し、空き家マッチングサービスで取り扱う物件の中には市場に出回っていないものも多く存在しています。
そのため、世間にはまだ知られていない掘り出し物に出会える可能性があるところが魅力的なポイントだといえるでしょう。
また、基本的に当事者同士で交渉や契約手続きなどを行う空き家バンクと異なり、空き家マッチングサービスなら専門家がヒアリングから物件探し、実際の取引までサポートしてくれるため、安心して物件探しを進められます。
アキサポでも独自の空き家ネットワークを駆使した空き家マッチングサービスを提供していますので、気になる方はお気軽にお問い合わせください。
② 地域の不動産屋を利用する
地域の不動産屋を利用するメリットは、何といっても「現地のリアルな情報を直接聞き出せる」点でしょう。
物件探しでは、物件そのものの条件だけでなく、地域、利便性といった周辺環境も重要な判断材料となります。
しかしながら、そうした情報をネットなどで全て収集するのは難しいため、より詳しく知りたいなら現地で直接確認するのが確実です。
地域の不動産屋に直接出向けば、市場に出回る前の物件を紹介してくれる可能性もありますので、すでに希望のエリアを絞り込んでいる場合は検討してみましょう。
③ 賃貸・不動産のポータルサイトを利用する
SUUMO、HOME’Sなどの賃貸・不動産のポータルサイトは、手軽に物件情報を確認できる点が魅力的です。
ネットさえあれば、時間や場所を選ばずに「希望するエリアにどのような物件があるのか」をチェックできますので、初期段階の情報収集にはぴったりでしょう。
ただし、ポータルサイト内の情報には限りがありますので、気になるエリアや物件が見つかった場合には、現地の不動産屋に直接確認することをおすすめします。
④ 空き家バンクで探す
空き家バンクは「空き家所有者」と「空き家の利用希望者（購入希望者）」をマッチングするサービスですので、もちろん物件探しにも活用できます。
ただし、不動産市場に出回っている物件数と比べると空き家バンクの物件数は非常に少ないケースが多く、エリアによっては掲載物件が1軒もないこともあります。
特に西宮市の場合は居住目的の取扱いエリアが限定（北部地域限定）されていますので、他の探し方をメインに使いながら、空き家バンクは補助的に利用するのがおすすめです。
西宮市の空き家リノベーション・活用のまとめ
西宮市は中核市の中でも、管理されていない一戸建ての空き家が少ないだけでなく、中古住宅購入数が近年増加していることから、空き家の利活用に適したエリアだといえます。
とはいえ、空き家の最適な使い道を見極めるためには、専門的な知識や経験が求められるため、専門家の手を借りながら検討することをおすすめします。
アキサポなら、空き家活用だけでなく、売却、解体、建替など幅広いご提案が可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。
