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公開日:2023.11.24 更新日:2024.08.21
奈良県の空き家活用方法を徹底解説！自己資金０円でリノベーションし賃貸収入を得る方法とは？
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奈良県で空き家をリノベーションして活用したくても、活用方法や始め方に悩んでいる人は多いのではないでしょうか。空き家の立地や状態から一体何ができるのか、モヤモヤと考えを巡らせることもあると思います。
そんなときは、奈良県の空き家事情や空き家を取り巻く環境を知ることが大切です。この記事では、奈良県の空き家に関する基礎知識から、抑えておきたいポイント、リノベーションにかかる費用相場などを解説します。
目次
奈良県の空き家事情
出典：奈良市空家等対策計画
まずは奈良県における空き家の基礎情報を見ていきましょう。上図は奈良県の空き家数と空き家率のグラフです。
空き家数は増加を続けており、平成30年（2018年）時点で8万7,200戸、空き家率は平成15年（2003年）から横ばいで、平成30年（2018年）時点で14.1%です。全国の空き家率平均が13.6%なので、奈良県の空き家率は全国平均より少し高めです。
では、将来的な傾向はどうでしょうか？参考に、空き家を取り巻く環境として重要な、人口の推移予測を見てみましょう。
出典：奈良県及び県内市町村の人口の将来推計 － 県計・地域別計 ー
奈良県の人口はすでに減少が始まっており、2040年の人口は今より21.7%も少なくなると予測されています。また、老年人口は今より24.0%も増える予想です。
人口減少と高齢化は、どちらも空き家発生と関連が強い要因です。人口が少なくなると住宅需要は下がりますし、高齢者が増加すると人口の自然減が早くなります。また、高齢者の介護施設入所をきっかけとした空き家発生も増えるでしょう。
これらのことから、奈良県の空き家事情は将来的に悪化すると考えられます。人口が減り、空き家が増えると、空き家活用を成功させるのも難しくなるので、早めの対策が必要だと言えるでしょう。
奈良県で空き家活用する際に抑えておくポイント
奈良県で空き家活用を効率的に進めるには、まず奈良県内の空き家需要を把握する必要があります。一般的に、空き家率が低いエリアほど住宅需要が高い傾向にあるので、まずは奈良県内の空き家率を見てみましょう。
奈良県の空き家率は、10〜15%のエリアが多いです。県庁所在地の奈良市もこの範囲内に収まっています。また、空き家率が20%を超えているのは、奈良市の南西にある大和高田市と、和歌山県に接している五篠市の2エリアです。
一般的に、空き家率が20%を超えるのは、人口が少ない山間部に多いですが、奈良県においては市街地の方が高くなっています。
また、空き家の活用状況を見ると、平成12年（2000年）の時点で、約70%が売却または賃貸に向けて動いています。現在の状況とは差があると思われますが、基本的に多くの人が空き家活用を検討していると言えるのではないでしょうか。
奈良県で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法
年々空き家が増加し、さらに多くの人が空き家活用を検討しているなかで、空き家活用を成功させるにはどうすればよいのでしょうか？
手段の一つに、リノベーションをして空き家を差別化させる方法があります。
リノベーションでは、空き家を改修して新たな価値を与えていきます。リノベーションを通じて新たな需要に対応することもできるので、こちらから利用希望者にアプローチできる積極的な方法と言えるでしょう。
では、リノベーションの費用相場はどのくらいなのか、ここでは施工箇所と施工内容別に費用相場を解説します。
空き家のリノベーションには費用がかかる
リノベーションの主な費用相場は、以下表のとおりです。
居住空間関係
水回り関係
内装・外装関係
その他
出典：部位別リフォーム費用一覧（国土交通省）
リノベーションというと、建物全体を工事する「フルリノベーション」をイメージする人も多いかもしれません。しかし、フルリノベーションは非常に高額で1,000万円以上かかることもあるので、目的に合わせて施工箇所を絞るのが現実的です。
相場が比較的安いのは、内壁や床などの材料費の単価が安い箇所や、その他内装やその他外装など、必要な材料が少ない箇所などです。一方高額になりやすいのは、屋根や外壁などの材料費の施工範囲が広い箇所や、浴室やキッチンなどの材料費の単価が高い箇所などです。
リノベーション費用についてより詳しく知りたい場合は、以下の記事をチェックしてみてください。リノベーション費用に関する、よくある疑問についても解説しています。
自己負担０円でリノベーションし活用する方法
リノベーションの費用相場表のとおり、空き家活用を始めるには高額な初期費用がかかります。空き家の状態が悪いほど費用がかかるので、問題が大きくなるほど費用が高くなることも。
そんな悩みを抱えている方に知ってほしいのが、自己負担0円（※）から始められる、空き家活用サービス「アキサポ」です。
「アキサポ」の強みは、リノベーション費用を空き家オーナー様が負担しなくてよい点です。アキサポが空き家を借りあげたあとに、アキサポ負担でリノベーションをするので、空き家オーナー様はただ空き家を貸すだけでいいのです。
また、借り手が見つかったあとは、月々の賃料の一部が空き家オーナー様に還元されます。さらに、貸出期間が3〜15年と長いので、中長期的に継続収入を得ることができます。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
奈良県で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例
空き家活用に成功した事例にはどのような物件があるのでしょうか？ここからは、実際に「アキサポ」が手掛けた活用成功例を3つ紹介します。
| 1：戸建て住宅 → 飲食店 2：クリーニング店 → シェアキッチン 3：戸建て住宅 → コンセプトシェアハウス |
今回は、リノベーションの可能性を知ることができる、戸建て住宅を事業用に活用した事例も紹介します。
事例1：【東京都文京区】10年空き家だった戸建て住宅は和モダンカフェ＆食事処へ再生
| 建築年月 | 築50年（お問合せ時） |
| 延床面積 | 約55.59㎡ |
| 構造 | 木造セメント瓦葺2階建 |
| 活用事例 | 飲食店（2階に茶室あり） |
築50年が経ち、老朽化した戸建て住宅を和モダンカフェ＆食事処に活用した事例です。
物件の状態はかなり悪く、約10年間空き家になっていたことから、全体的に大きく傷んでいました。
しかし、立地が「千駄木駅」から徒歩4分と良く、下町情緒あふれる人気エリアだったことから、飲食店としての利用を提案しました。
その結果、居心地の良い和モダンカフェ＆食事処として生まれ変わることに。2階の茶室ではお茶を楽しむことができる和文化に触れられる場となりました。
事例2：【神奈川県横須賀市】60年間続いたクリーニング店は横須賀市内初の空き家を活用したシェアキッチンへ再生
| 建築年月 | 不明 |
| 延床面積 | 約81.18㎡ |
| 構造 | 木造亜鉛メッキ鉄板板葺2階建 |
| 活用事例 | シェアキッチン・シェアオフィス |
地元住民から親しまれていたクリーニング店を、シェアキッチンに活用した事例です。
クリーニング店の歴史は長く、じつに60年間にわたって営業を続けていました。しかし、閉店をきっかけに空き家化したことから、地元を活気づけられる活用方法を探していました。
そこで、新たな事業者のチャレンジの場である、シェアキッチンとして活用することに。横須賀市初となる「空き家を活用した創業チャレンジ型シェアキッチン」ということもあり、新たな交流やコミュニティが生まれる場を目指しています。
事例３：【東京都文京区】築50年の空き家は周辺エリアの特性を活かしコンセプト型シェアハウスへ再生
| 建築年月 | 1973年3月 |
| 延床面積（2棟） | 約149.30㎡ |
| 構造 | 木造瓦葺2階建 |
| 活用事例 | 筋トレシェアハウス東池袋 |
5年間空き家になっていた戸建て住宅を、「筋トレ」をコンセプトとしたシェアハウスに活用した事例です。
本物件は延べ床面積が149.30㎡と広く、倉庫も併設されていました。さらに立地が「東池袋駅」徒歩6分と良好であったことから、シェアハウスという事業活用を提案しました。
本物件の目玉は、トレーニングジムが併設されていることと、パーソナルトレーナーがいることです。いつでもトレーニングができるうえに、パーソナルトレーニングや食事指導を受けることもでき、肉体改造に集中できる空間となっています。
奈良県の政府や自治体による空き家活用関連の補助金制度
空き家は全国的に問題視されているため、多くの自治体で補助金が用意されています。
また、空き家に限らずリフォームを対象にした補助金を使うこともできます。
主な補助金の種類には、以下のようなものがあります。
≪リフォームを対象にした補助金≫
| ・バリアフリーリフォーム補助金 手すりやスロープの設置など、バリアフリー化を伴うリフォームが対象 ・耐震リフォーム補助金 耐震診断や耐震改修を伴うリフォームが対象 ・省エネリフォーム補助金 太陽光発電パネルの設置や照明のLED化など、省エネ化を伴うリフォームが対象 |
≪空き家を対象にした補助金≫
| ・自治体ごとの独自補助金 区や市町村が独自で用意している補助金。内容は自治体ごとに異なる ・古民家解体費用の補助金 老朽化した空き家や危険な空き家を対象とした、解体に使える補助金 |
これらの補助金は、それぞれの条件に該当すれば重複して使える場合があります。中には空き家バンクの利用を条件にした補助金もあるので、候補エリアの情報はなるべく詳細に調べましょう。
以下の記事では、奈良県の補助金を探す方法を紹介しています。
奈良県の空き家を活用するその他の方法・手段
空き家の活用方法を検討する際は、賃貸以外に売却や買取などにも目を向けてみましょう。賃貸が上手くいかない場合でも、ほかの方法なら有効活用できる可能性があります。
ここでは、賃貸を含む以下の7つの活用方法について解説します。
| ①リノベーションして賃貸物件として活用 ②建物ごと売却する ③建物を解体して土地を売却する ④不動産会社に買取してもらう ⑤無料譲渡する ⑥自分で住む ⑦空き家バンクの利用 |
①リノベーションして賃貸物件として活用
空き家活用を考えた際に、まず思い浮かぶのが賃貸ではないでしょうか。賃貸に成功すれば継続収入が得られますし、得た収入で空き家を所有し続けることもできます。
空き家に悩んでいる人にとって、いわば一石二鳥の方法ですが、やはり課題になるのがリノベーション費用の金額です。施工箇所を絞っても100万円以上かかる場合もあるので、初期費用を用意する方法に悩みがちです。
そんなときは、自己負担0円（※）から空き家活用を始められる「アキサポ」にご相談ください。あなたの空き家にも意外な使い道があるかもしれません。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
② 建物ごと売却する
空き家の状態が良い場合は、建物をそのままの状態で売却できる可能性があります。代表的な例として、転勤で急な引っ越しが必要になった場合が挙げられます。
この場合、そのままの状態で賃貸に出す方法も選べます。売却と賃貸で悩んだら、今後のライフプランを踏まえて、継続収入と一括収入のどちらが必要かを考えるとよいでしょう。
また、売却時の注意点として、複数の税金や手数料がかかる点は覚えておきましょう。
主な種類に以下のようなものがあります。
不動産の売却時にかかる税金や手数料
| ・仲介手数料 ・登録免許税 ・譲渡所得税 ・住民税 ・印紙税 |
仲介手数料や譲渡所得税は売却価格を基に算出されるため、あらかじめ計算方法を知っておきましょう。以下の記事で説明しています。
③ 建物を解体して土地を売却する
空き家の状態が極めて悪い場合や、建物より土地に価値がある場合などは、空き家を解体して更地の状態で売却してもよいでしょう。特に土地だけ欲しい人にとっては、整地された状態の方が都合がいい場合もあります。
ただ、空き家の解体にはリスクもあります。更地の状態で長期間経過すると、固定資産税や都市計画税が更地並み課税となり、減税措置が解除される場合があります。
具体的な条件を以下の記事で解説しているので、解体を検討する場合はチェックしておいてください。
④ 不動産会社に買取してもらう
空き家の借り手や買い手が見つからない場合、不動産会社に直接買い取ってもらえるか問い合わせてみましょう。買取価格は売却価格の約7割まで下がりますが、所有している間も税金を払い続けることを考えると、結果的に得になる可能性があります。
なお、買取を依頼するときは必ず複数の不動産会社から見積りを取りましょう。買取価格は不動産会社によって大きく異なるので、なるべく高く買い取ってもらえる業者を探しましょう。
以下の記事では、奈良県内の空き家買取相場を紹介しています。
⑤ 無料譲渡する
賃貸や売却、買取もできない場合は、無料譲渡を選択肢に入れるのも一つの手です。無料譲渡とは文字どおり無料で空き家をあげることで、収入にはならずとも、空き家の維持費や管理の手間といった負担を無くすことができます。
譲渡先を探すには、親族や知人などの人脈を頼りにすることが多いですが、知り合いが少ない場合は現実的ではありません。そんなときは、空き家バンクにタダ同然の価格で掲載すると、無料譲渡に近いことができます。
⑥ 自分で住む
空き家に自分で住む方法は、自分さえ問題無ければすぐに始められる活用方法です。特に、空き家を所有しておきたいときや、空き家を犯罪リスクから守りたい場合などに即効性があります。
放置された空き家には、劣化や破損、不法投棄や放火などのリスクが常に付きまといます。これらが起こると周辺にも被害が及ぶ可能性があるので、地域のことを考えても、日常的な管理者を置くことは大切と言えます。
⑦ 空き家バンクの利用
空き家バンクは無料で使える物件掲載サービスです。空き家を売却または貸し出すときの手数料や税金は発生しますが、空き家の内覧や条件交渉など、それ以前の段階では費用は発生しません。
ただ、不動産会社が仲介する物件と違い、購入希望者や利用希望者と直接交渉する必要がある点は注意しましょう。説明が不十分だとあとでトラブルになる可能性があります。
トラブルを回避するため、交渉の段階から不動産業者が係っている自治体もあります。不動産業者が係ってくる範囲は自治体によって異なるので、心配な場合は事前に確認しておきましょう。
また、以下の記事では空き家バンクの利用方法やメリット・デメリットを詳しく解説しています。本当に自分に適しているのか、事前に確認しておきましょう。
【借りたい方向け】奈良県での空き家の探し方
ここからは、奈良県で空き家探しをしている方向けに、効率的な空き家の探し方を4つ紹介します。
| ①空き家マッチングサービスの利用 ②地域の不動産屋を利用する ③賃貸・不動産のポータルサイトを利用する ④空き家バンクで探す |
これらの方法は、それぞれ得意とする分野が異なります。例えば賃貸・不動産のポータルサイトは、広域の情報やエリアの傾向を知るのに向いていますし、空き家マッチングサービスは、細かな条件にこだわりたい場合に向いています。また、これらの方法を併用するのも効果的です。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
① 空き家マッチングサービスの利用
空き家マッチングサービスは、空き家に求める条件を細かく指定し、自分の理想に近い物件を探すときに向いています。
空き家オーナーと利用希望者の両方から、求める条件を聞き取ってから始めるので、ポータルサイトや不動産屋よりも具体的な条件で空き家を探せます。
「アキサポ」ではそれに加えて、空き家を専門に取り扱ってきたことで蓄積された、独自のノウハウや情報ネットワークを活かした提案が可能です。長年空き家と向き合い続けてきたからこそ分かる、理想のマッチングをご提案します。
② 地域の不動産屋を利用する
地域の不動産屋は、そのエリアについて深く知りたい場合や、隠れた物件を印付けたい場合などに向いています。なかでも、長年そのエリアで営んでいる不動産屋は、地域住民との情報ネットワークを持っている可能性があります。
また、一度訪れて希望条件を伝えておけば、条件に合う物件が見つかった場合に教えてもらえる可能性があります。
③ 賃貸・不動産のポータルサイトを利用する
賃貸・不動産のポータルサイトは、全県的に空き家探しをするときに便利です。地図や最寄り駅などから空き家を探せるので、空き家の分布を視覚的に把握したり、エリアごとの相場や間取りの比較などに使えます。
しかし、物件によって掲載写真や情報量にムラがある点は要注意です。気になる物件を見つけたらサイト上だけで判断せず、実際に現地を訪れることをおすすめします。
④ 空き家バンクで探す
空き家バンクでは、不動産のポータルサイトに掲載されていない物件を見つけられる可能性があります。無料で使える空き家バンクだけに物件を載せている場合があるので、価格にこだわる方はチェックしてみましょう。
ただ、空き家バンクの物件は不動産会社を介していないので、交渉の際には空き家オーナーと直接やりとりが必要な場合があります。また、詳しい情報が掲載されていないケースもあるので、細かな情報を知るために現地を訪れる必要が出てくるかもしれません。
奈良県の空き家リノベーション・活用のまとめ
奈良県で空き家活用を成功させるには、エリアの特徴を理解し、エリアにある需要に応えていくことが大切です。そのためにリノベーションは効果的な方法で、必要に応じて工事内容を変えることで、さまざまな需要に対応できます。
一方で、リノベーションには費用が高額になりがちなデメリットもあります。そんなときこそ、リノベーション費用の自己負担0円（※）から始められる空き家活用サービス、「アキサポ」を活用しましょう。
「アキサポ」は、空き家のリノベーション以外に周辺リサーチや物件の管理などもアキサポの費用で行います。空き家のリノベーションを予算の都合で諦める前に、ぜひ一度「アキサポ」に相談してみてください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
