空き家の活用方法として人気が高い「カフェ」。古民家を活かした「古民家カフェ」や、大胆にリノベーションをした「コンセプトカフェ」などがあり、比較的始めやすいこともあって人気が高い活用方法となっています。

しかし、始めやすいとはいえ、もちろん失敗のリスクもあります。空き家を活かしたカフェのコンセプトや周辺の競争状況などを精査しないと、撤退せざるを得ない状況にもなり得ます。

そこでこの記事では、空き家をカフェに活用する際のメリットと注意点、成功の秘訣を解説。地域に愛されるような人気カフェを作るための方法を一緒に見ていきましょう。

空き家をカフェとして活用するメリットや魅力

空き家の活用方法としてカフェがよく挙がる理由は、単にカフェをやりたい人が多いためだけではありません。カフェは比較的参入ハードルが低い業態であることも大きな要因となっています。

そのハードルの低さから、空き家の節税対策としてカフェ経営を行うケースもあります。まずは、空き家をカフェとして活用するメリットと魅力について解説します。

カフェにするメリット

空き家をカフェとして活用する最大のメリットは、その参入ハードルの低さにあります。

特に、費用面と開業時の許可関連においてハードルが低く、数ある活用業態の中でも始めやすい業種だと言えます。

カフェを始めるために必要な許可や届出

・必須の許可 　◦飲食店営業許可 ・状況に応じて必要な許可 　◦風俗営業許可（接待行為を伴う場合） ・その他必要な届出 　◦防火対象物使用開始届 　◦防火管理者選任届（収容人数が30人を超える場合） 　◦深夜における酒類提供飲食店営業開始届出書 　 （深夜12時以降にアルコール類を提供する場合）

空き家を活用しようと考えた際に、初期費用や開業の難易度が高くて断念してしまうケースは多々あります。例えば、古民家活用の人気業態に宿泊施設がありますが、宿泊施設は旅館業法の許可が必要なうえ、消防法に基づく消防設備の設置基準が厳しく、準備項目も多く予算もかなりかかってしまいます。

一方、カフェの場合は始める必須条件が「飲食店営業許可」のみで、消防設備の設置基準も宿泊施設より緩いため、初期投資も少なく済みます。

また、古民家をカフェに活用する場合、あえてリフォーム箇所を抑え、古民家の雰囲気をコンセプトにする方法もあります。リフォーム費用も安く済むため、古民家をカフェにする場合は検討してみてはいかがでしょうか。

大きな赤字を出しにくいメリットも

カフェの特徴として、小規模でも開業できるからこそのリスクの低さも挙げられます。小規模な店舗であれば、客数が少ないゆえに仕入れる食材の量や厨房設備もコンパクトに抑えられ、小さい予算規模でお店を回すことができます。

また、もし閉店することになってしまっても、居抜き物件として貸し出す選択肢もあります。このような、大きな赤字を出しにくい点もカフェのおすすめポイントです。

空き家にしない事のメリット

空き家をカフェとして活用すると、空き家を「解消する」ことによるメリットも発生します。じつは空き家を空き家のままにしておくことには複数のデメリットがあります。

空き家を空き家のままに放置しておくことで生じる主なデメリット

・建物の老朽化が早まる ・特定空き家に指定される可能性がある （固定資産税の軽減措置の除外や行政代執行の対象となる可能性がある） ・維持管理を行う費用・労力がかかる ・草木の繁茂や建物の老朽化により周辺環境へ悪影響を与える可能性がある ・空き巣の隠れ場所など犯罪の温床になる可能性があり、防犯上好ましくない

特に、特定空き家（※）に指定されてしまうと、状況の解消に多くの費用と労力がかかります。解消に空き家の解体が伴う場合も多く、100万円単位の費用がかかってしまうケースもありえます。

（※）特定空き家とは「空き家対策特別措置法」に基づき指定される空き家のこと。倒壊や衛生上有害となる恐れ、著しく景観を損なっている状態などに該当する場合に指定される。指定された空き家は、対応状況に応じて固定資産税の軽減措置が外されたり、行政代執行による取り壊しが行われたりする可能性がある。

空き家をカフェとして活用する注意点

カフェは気軽に始められるのが何よりのメリットですが、だからこそ「気軽に始めすぎない」ように注意しましょう。

カフェはそのハードルの低さから始める人も多く、競合となるお店も多いです。そのため、カフェを始める際にはコンセプトをしっかりと持ち、長く続けていけるお店にするための計画を立てなくてはいけません。

そこでここでは、空き家をカフェにする際の注意点を3つ紹介します。

カフェのコンセプトをしっかり持つ

カフェを運営する際に特に大切なのが、集客のための「コンセプト」です。

カフェに限らずビジネスを始める際には、必ずターゲット層を設定し、そのターゲット層を集客するためのコンセプトが必要になってきます。カフェにおいてもこれは必須で、

例えば、昔ながらの日本家屋が好きな層をターゲットにするなら古民家カフェ、オシャレな雑貨が好きな層をターゲットにするならカフェ兼雑貨屋といったところです。

実際にはもっと具体的なターゲット及びコンセプト設定が必要になってくるため、自分でなんとなく決めてしまうのではなく、一度はプロに相談することをおすすめします。

弊社の空き家活用サービス「アキサポ」では、空き家活用と合わせた企画提案を行っています。空き家を長く活用できるように最適なプランを提案してまいりますので、カフェをご検討の際にはぜひ一度ご相談ください。

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事前に競合調査を行っておく

コンセプト設定と同じくらい重要なのが、事前の競合調査です。オープン予定地の周辺にあるカフェの店舗数やそれぞれのコンセプトなどを把握し、なるべく客層がかぶらないように開業計画を考えましょう。

また、周辺に大手チェーン店のカフェが立地しているような場合、多くのお客がチェーン店へ流れてしまうことが懸念されます。付近に立地していない場合でも、将来的に立地する可能性も考え、自分のお店ならではのコンセプトと強みを考えておきましょう。

「ここにしかない魅力」が確立すれば、ほかのお店と差別化ができ、お客の取り合いをする心配も減ります。事前の競合調査は、長くお店を続けるために必要不可欠なポイントなのです。

運営資金は余裕をもって用意しておく

開店直後は赤字となることを覚悟して臨みましょう。カフェは黒字化するまで時間がかかる業種だと言われているため、赤字を出しながらでも店舗を維持し続けられる資金が必要になってきます。

そのため、カフェの運営資金は余裕をもって用意しておくことがマスト。可能であれば、カフェ以外の収入源を確保しておくと安心です。

また、開店直後はカフェに足を運んでくれるお客も少ないため、知名度アップも兼ねて宅配をしてみるのもいいかもしれません。

ともあれカフェ運営は「赤字スタート」が普通です。時間をかけて集客して計画と、それに耐えうる資金を用意しておきましょう。

空き家をカフェに活用する際の成功の秘訣

空き家をカフェに活用する際には、「空き家ならではの強み」と「カフェ全般に言えるポイント」を組み合わせて計画を立てましょう。

特に、競合が多いカフェ業界においては、「他店舗との差別化」や「地域密着」によるポジションの確保と、長く続けるための「低コスト化」といった、3ポイントが重要になってきます。それぞれ詳しく見ていきましょう。

明確なコンセプトと集客計画で「差別化」

集客において特に重要になるのが他店舗との「差別化」です。カフェは集客範囲が狭い業種のため、見込み客の数も少ないです。そのため、集客範囲の見込み客を他店舗と取り合っていては、売上が伸びにくくなることが予想されますし、最悪の場合共倒れしてしまう可能性も。

お客の取り合いを避けるためには他店舗と別の客層にアピールするための「差別化」が必要です。そのためには、お客を呼び込むための「コンセプト」と、集客方法や予算などによる「集客計画」が必要になってきます。

例えば、空き家をリフォームするなら「古民家カフェ」や「レトロカフェ」といったコンセプトが考えられます。

どんな客層に、どんなコンセプトを、どうやって届けるか。

この点を明確化して、他店舗との差別化を図っていきましょう。

立地条件を活かした「地域密着」の店舗運営

長く続くカフェになるには、地元に愛される「地域密着」がポイントです。

カフェは気軽に立ち寄れる業種のため、地域の方に気に入られればリピーターになってくれる可能性があります。お茶をしにくるのはもちろん、モーニング目当てに通ってくれたり、本を読むために利用してくれたりといったこともあり得ます。

また、カフェは地域の憩いの場所として使われるケースも多く、地域の方の集まりはもちろん、ミニコンサートやワークショップを実施しているところもあります。

古民家をリフォームするのであれば、店先でお餅つきイベントを開いたり、囲炉裏を囲んでくつろげるようにするのもアリかもしれません。

集客範囲が狭い業種だからこそ地元に目を向け、地域の方にとって居心地の良い「地域密着」のカフェを作っていきましょう。

初期費用とランニングコストを抑えて「低コスト化」

「赤字スタート」があたり前のカフェ業界では、少しでも「低コスト化」をして、長く続けられる仕組みを作ることが大切です。

この点において空き家はアドバンテージを持っています。元の空き家を活かした店舗作りをすれば、リフォーム費用の節約になりますし、古民家なら逆にリフォームをしないことが強みになることもあり得ます。

また、空き家を所有していることが前提ではありますが、空き家は建物の固定資産税が安いケースが多いため、ランニングコストを抑える面でも優秀です。固定資産税は建物を所有していれば必ず発生する費用のため、ここを節約できるのは大きなポイントです。

ただ、固定資産税評価額の見直しが必要となる規模のリフォームを行っていたり、既にリフォーム済みの空き家物件を購入したりした場合には固定資産税が高くなっている場合も。必ず確認をすることをおすすめします。

「低コスト化」が上手くいけば、自分のペースに合わせて運営することも可能です。「とにかく集客をしないといけない」という状況は、精神的ストレスも大きいため、スロースタートで始められる環境づくりをしていきましょう。

空き家をカフェにすれば地域貢献にも

地域にカフェができると、ほとんどの場合地域の方に好意的に受けとめられます。特に、周辺にカフェのような「ちょっと立ち寄れる場所」が無い場合、その地域の交流の場として多くの方がリピーターになってくれる可能性があります。

そして、思っている以上に交流の場は地域の方に喜ばれます。地域の関係が希薄になりつつある今だからこそ、カフェという居心地の良い場所を介して、多くの方が繋がれる機会が望まれているのかもしれません。

「アキサポ」は、空き家の活用を通じてそんな交流の場を創造することをミッションとしています。空き家活用は交流の場を創造する「地域貢献」にも繋がります。空き家を使ってカフェを始めたいと考えているなら、ぜひ「アキサポ」と一緒に地域に愛されるカフェを作ってみませんか？

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