公開日:2025.02.28 更新日:2025.02.28
【わかりやすく】古い家を売る方法は？築古ならではの売却時の注意点も解説
古い家は、築浅物件と比べて課題が多く、築年数が経つほど売却を成立させるのが難しい傾向にあります。しかし、適切な方法を選択すれば、築古物件でもスムーズな売却は可能でしょう。
この記事では、古い家を売る5つの方法をご紹介します。また、古い家を売るときに確認しておきたい、注意点にもふれていますので、ぜひ参考にしてください。
「古い家」の定義は？
「古い家」とは、不動産業界では一般的に、築20年以上の住宅を指します。この基準は、税務上の減価償却に用いられる「法定耐用年数」や、設備の耐用年数を超えるタイミングと一致するためです。
例えば、木造住宅の場合、法定耐用年数は22年です。法定耐用年数を超えると一般的には減価償却ができなくなりコストがかさみます。さらに、木造住宅は築20年を超えると、設備の経年劣化に加え、建物の価値もゼロに近くなるとされるため、売却時には土地の価値のみで評価される場合もあります。
建物の老朽化や耐震性能について、不安に感じる買主は多いでしょう。
また、鉄骨鉄筋コンクリートのマンションの法定耐用年数は47年ですが、20年を目安に設備の劣化や不具合が生じることも多いため、マンションであっても築20年以上は古い物件とみなされます。
古い家を売る方法
古い家は売りにくい傾向にあるものの、売却方法にはいくつかの方法があります。代表的な5つの売却方法を見ていきましょう。
そのままの状態で売却する
古い家であっても、きれいに管理していたり近年中にリフォームしたりしていれば、そのままの状態でなるべく高く売買仲介の方法で売却できる可能性があります。
建物や設備の状態が良好で、室内荷物の処分も完了しており、耐震性能も問題ない場合、中古住宅としての需要は低くありません。
ただし、状態が良くないからといって、わざわざ大規模なリフォームをしてから売却しようとするのは得策とはいえません。リフォームにはコストがかかり、その費用を売却価格に上乗せできるとは限らないためです。
コストが懸念される場合は、後にご紹介する「不動産会社に買い取ってもらう」方法が適切なこともあります。
解体して土地を売却する
管理状態が悪く、損傷により居住が困難な物件の場合、建物を取り壊してから土地のみを売却する方法も考えられます。
ただし、リフォームと同様に解体費用は高額になるケースがほとんどです。費用の目安は、木造住宅で坪あたり3万～5万円、鉄骨造住宅で3万～7万円、鉄筋コンクリート造（RC造）住宅で4万～8万円です。
解体はあくまでも家屋が建っているままでは売れない場合や、家屋の状態が著しく悪い場合の最終手段と考えましょう。解体を検討する前に、ほかの方法を十分に探る必要があります。
不動産会社に買い取ってもらう
不動産会社に買い取ってもらう「不動産買取」の方法も、古い家の売却方法の1つです。
不動産会社によっては買取が可能な対応エリアや物件の規模等が限られていることもありますが、日本全国の物件に対応しているのが、空き家の活用や売買などのサービスを展開している、空き家解決サービス「アキサポ」です。不動産会社で買取を断られた物件でも売却できる可能性が高いサービスです。
不動産買取は、一般的に売買仲介による売却より価格が低くなりますが、仲介手数料がかからないというメリットもあり、最終的な手残り額が大きくなる場合もあります。仲介での売却が難しい場合や、迅速に現金化したい場合にも、おすすめの方法です。
空き家マッチングサイトを利用して売却する
古い家を売却する方法には、空き家マッチングサイトの利用も挙げられます。空き家マッチングサイトとは、空き家の購入希望者と空き家を売りたい所有者のマッチングを目的にした、民間企業が運営するウェブサービスのことです。売主と買主が直接交渉する場合や、サイトを運営する会社が仲介やサポートをする場合があります。
地域の不動産仲介会社では買い手がつかなかった物件でも、空き家マッチングサイトを利用すれば、全国の購入希望者の目にふれる機会が増えるため、売却のチャンスが広がるでしょう。
空き家バンクに登録して売却する
空き家バンクに登録して売却することも、古い家を売る方法の1つです。空き家バンクとは、自治体が運営する空き家の売買・賃貸情報を取り扱うウェブサイトのことです。空き家マッチングサイトとは異なり、自治体が空き家対策や地域活性化を目的として運営しています。
ただし、すべての自治体が空き家バンクのサービスを提供しているわけではないため、事前に確認が必要です。また、登録できる物件に条件がある場合もあります。詳細については、各自治体に問い合わせましょう。
古い家を売るときの注意点
古い家を売却する際は、事前の確認や準備が欠かせません。ここでは特に押さえておきたい3つの注意点を紹介します。
不動産会社を利用する場合は実績を確認する
古い家の売却では、依頼する不動産会社の選択が重要なポイントです。マンションや築浅物件の売買を得意とする会社も多く存在しますが、古い家の売却を依頼するなら、築古物件の取り扱い実績が多い会社を選びましょう。
築古物件の取り扱いに実績ある会社なら、古い家特有の課題や市場動向を熟知しています。適切な価格設定や効果的な販売戦略を提案してもらえる可能性も高くなります。
不動産会社に相談される際は、実績のほか、担当者の対応や査定額の根拠なども確認してください。
家財をきれいに撤去する
家財の撤去も大切なステップです。通常、中古住宅の売却では、家財の処分は買主への引き渡し前に行います。しかし、古い家を売る場合は、買主が決まる内覧前のタイミングで家財を撤去しておくのがベターです。古い家財や管理状態の悪い家具が残っていると、内覧に訪れた人の印象を損ねやすいためです。きれいに片付けられた家であれば、購入希望者に好印象を与えられる可能性が高いでしょう。
ただし、家財の撤去を専門会社に依頼すると、一軒家の場合は数十万円かかることが多くあります。撤去費用は売却価格に上乗せできるとは限らないため、不動産会社と相談しながら進めることをおすすめします。
解体は複数の方法を検討してから判断する
古い家の売却に際し、解体を検討する場合は注意が必要です。中には、解体をしてしまうと二度と新しい建築物を建てることができない土地（再建築不可）があります。再建築付加の土地の場合、建物を解体してしまうと土地としての利用しかできないため、売却が更に難くなる場合があります。
解体する前に、不動産会社に相談したり、空き家マッチングサイトや空き家バンクを利用したりして、ほかの方法も慎重に検討することが大切です。
解体費用は物件の状況によって異なりますが、100万～300万円程度かかることが予想されます。また、自治体によっては空き家の解体に対する補助金制度を設けている場合もあるので、事前に確認してみてください。
更地にすることで固定資産税が上がる可能性もあるため、不動産会社など専門家のアドバイスを受けるのが望ましいでしょう。
空き家となっている古い家を所有し続けると、経済的負担が増加する
古い家の場合、売却に苦労するケースも少なくありません。しかし、空き家となっている古い家の場合、所有し続けていると、予想以上の経済的負担とリスクを伴います。
まず、無視できないのが税金の問題です。古い家を所有していれば、当然ながら毎年固定資産税や都市計画税が発生します。建物の規模や立地によっては年間20万～30万円ほどの税金がかかります。さらに、電気代や水道代などの基本料金、火災保険料、定期的なメンテナンス費用なども考慮すると、年間の維持費が35万～50万円に及ぶことも珍しくありません。
さらに、空き家の場合は、放置しているとさまざまなトラブルが発生するリスクも高まります。不法投棄や不法侵入、放火といった犯罪の温床となり、近隣住民に迷惑をかける事態にもなりかねません。適切な管理をしていないと老朽化による倒壊の危険性も増し、周辺地域の安全性を脅かす要因ともなります。
こうした状況を避けるためにも、空き家となった古い家は、なるべく早めに売却することが推奨されます。売却すれば、継続的な維持費の負担から解放されるだけでなく、トラブルのリスクもなくなるのです。
古い家の売却は「アキサポ」がおすすめ
築20年以上の古い家の売却を考えている場合、早期の判断が求められます。売却方法は複数あり、物件の状態や条件によって、適切な方法を検討しなければなりません。不動産仲介が難しい場合、不動産買取や空き家マッチングサイトを利用する方法などもあります。さまざまな選択肢を知ることで、古い家を売却できる可能性が高まるでしょう。
古い家が思うように売却できない場合は、株式会社ジェクトワンが運営する「アキサポ」の利用がおすすめです。アキサポは、不動産会社で売却できなかった古い家でも、対応が可能な場合があります。立地条件が悪い、管理できておらず老朽化しているなど、条件が悪いとされる物件の買取実績も豊富です。買取のほか、「空き家の掲示板」といった、不動産売買のマッチングも行っています。まずはお気軽にお電話やお問い合わせフォームからご連絡ください。
