不動産を売却する際、予想外の障害に直面して、思いのほか時間がかかることは少なくありません。所有している不動産がなかなか売れず、頭を悩ましている方も多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、不動産が売れない理由や、売れない場合の問題点などについて解説します。さらに、不動産が売れないときに避けるべき行動についてもふれていますので、ぜひ参考にしてください。

不動産が売れない理由

不動産が売れないときに考えられる理由には、物件自体の問題、価格設定の問題、不動産会社のサポート不足の問題などがあります。まずは、これらの要因について解説します。

不動産にマイナスの要素が多い

不動産が売れない理由の1つは、対象となる不動産にマイナス要素が重なっているケースです。

例えば、築年数が20年以上経過しているだけであれば、買い手が見つかる可能性はそれほど低くありません。しかし、築20年以上であることに加え、最寄り駅やバス停から徒歩15分以上かかる、周辺に商業施設や学校が少ない、日当たりが悪いといった、悪い条件が重なるほど売れる確率は低くなっていきます。

売り出し価格が適正でない

売り出し価格が相場に比べて高い場合も、買い手はつきにくくなります。価格が適正でないと内覧者の数が減り、それだけ購入へつながるチャンスも低くなるためです。

価格は周辺の類似物件の相場や最近の不動産市場の動向のほか、物件の築年数や状態、立地条件や周辺環境も含めて決める必要があります。

不動産会社のサポートが不十分

不動産会社のサポートが不足していると、売主と買主のマッチングがうまくいかないため、不動産が売れない原因の1つとなります。不動産会社は売主と買主をマッチさせる重要な役割を担います。サポートが不十分だと、適切な広告戦略が立てられず、物件の魅力を十分にアピールできません。買主とのコミュニケーションや交渉もスムーズに進められず、契約成立を遠のかせる原因となるでしょう。

不動産が売れるまでの目安の期間は？

不動産の売却には短い場合でも、3～6ヵ月はかかるといわれています。そのため、売り出しから3ヵ月以上経過しても1件も問い合わせがない場合は、売却活動の見直しを検討する必要があるでしょう。

また、売却までの期間は物件の種類や状態、市場の状況によって変動します。マンションの場合は比較的早く売却できる傾向があり、6ヵ月程度で売却が完了することも多くあります。一方、戸建て住宅の場合は、6ヵ月以上の時間を要するケースも少なくありません。さらに、築年数や利便性などにマイナス要素が多い物件は、売却完了までに1～2年を費やすケースもあります。

不動産が売れない場合の問題点

長期間不動産が売れない場合、所有者にとってさまざまな問題が生じます。ここでは、どのような点が問題になるのかを見ていきましょう。

維持費の負担

不動産が売れない場合、当然ながら維持費の負担が増していきます。家に住んでいない場合でも、固定資産税や都市計画税といった税金の支払いが必要です。また、水道代やガス・電気代、さらにマンションの場合は管理費や修繕積立金などの費用も継続して支払わなければなりません。これらの維持費は、売却が遅れるほど所有者の経済的負担となります。

不動産の劣化

不動産の老化も、不動産が売れないときの問題点の1つです。特に、人が住まない空き家の場合、適切な管理を怠ると劣化のスピードが加速し、周辺環境に悪影響を及ぼすこともあります。例えば、外壁や屋根の損傷、雨漏りによる内部の腐食、庭木の繁茂や雑草の増殖のほか、害虫や小動物の侵入などの問題が発生する確率も高まるでしょう。

資産価値の低下

不動産が売れない場合の問題点には、資産価値の低下も挙げられます。資産価値が下がる要因には、建物の老朽化や設備の劣化・陳腐化などがあります。また、売れない間に地域の人気や利便性が悪い方に変化し、資産価値に影響することもあるでしょう。

不動産が売れないときの解決策

なかなか不動産の売却に至らないという状況に直面した際には、どのような対策を講じればいいのでしょうか。ここでは不動産が売れないときの解決策を紹介します。

売り出し価格を見直す

売り出し価格が相場よりも高い場合や、物件の条件が価格と釣り合っていない場合は、売り出し価格を見直す必要があります。適切な価格設定は、売却を成功させる最も重要な要素です。

具体的には、最新の周辺の類似物件の相場を再確認し、物件の特徴や立地条件を考慮して価格を調整します。不動産会社と相談しながら、適切な価格帯をよく見極めて再設定しましょう。

ただし、一度価格を下げて売り出すと、後から変更前の価格に戻すことは非常に困難です。価格は段階的に、適切なタイミングで変更する必要があります。よくあるケースは、あまり売却を急いでいない場合に、3ヵ月ごとの媒介契約更新時に状況を見て再設定する方法です。

広告の内容を見直す

内覧希望者が集まらない場合は、不動産会社を介して掲載しているウェブページの物件情報や紙媒体の広告の内容を見直す必要があります。

見直すポイントは、「物件の魅力を適切に訴求できているか」「間取り図や写真による情報は十分かつ魅力的か」「物件の特徴や周辺環境の情報が詳細に記載されているか」などが挙げられます。新しい写真や詳細な情報の追加が広告効果を高めるかもしれません。ウェブページなら動画を充実させる方法も効果的です。購入希望者の興味を引き、内覧につながる可能性を高めるための工夫を考えましょう。

内覧の準備・対応を見直す

内覧は購入決定に大きな影響を与えるため、綿密な準備と適切な対応が不可欠です。

例えば、「水回りなどの清掃を徹底する」「ベランダや外構の手入れをする」「室内の整理整頓を心掛ける」「不快なにおいがないか確認する」「適切な室温と明るさを保つ」といった点を今一度確認します。

内覧時の印象が悪いと、契約に進むことは難しくなります。清潔感があり、居心地いい空間を演出することを心掛けましょう。

不動産会社の変更を検討する

不動産会社の対応や販売戦略に不安・不満がある場合は、会社の変更を検討するのも1つの方法です。

新しい不動産会社を選ぶ際は、売却する物件の条件とその不動産会社が得意とする分野が一致しているかをよく確認します。戸建てかマンションか、都市部や郊外か地方かなどで、選ぶべき不動産会社も違ってきます。その上で、売却実績や経験が豊富な不動産会社を探しましょう。複数の不動産会社に相談し、提案された内容を比較検討するのもおすすめです。

ただし、不動産会社の変更は慎重に行わなければなりません。契約内容とタイミングや理由によっては、違約金が発生するケースもあります。

会社を変更するメリットとデメリットをよく見極めて、慎重に判断することが求められます。

不動産が売れないからといってやってはいけないこと

不動産の売却がうまくいかないと、誰しも焦って何らかの行動を起こしたくなるものです。しかし、ときにはそれが逆効果になってしまう場合もあります。不動産が売れないときに、やってはいけないことを紹介します。

リフォームをする

リフォームをすれば物件の価値が上がり、売却しやすくなると考えがちですが、実際にはそうとは限りません。なかなか売れない物件のリフォームの場合、リフォームの費用全額を物件の販売価格に上乗せできないことが多く、結果的に損失につながる可能性があります。また、買主の好みと合わないリフォームを行ってしまうと、かえって売却の妨げになるでしょう。

購入後にリフォームしたいと考える買主も多く、リフォーム済み物件のニーズは必ずしも高いわけではありません。数百万円をかけてフルリフォームを行っても、その費用を売却価格に完全に反映させることは難しいのが現実です。

なお、最近はリフォーム済みの物件より、安価な未改装物件を好む買主が少なくありません。リフォームを検討するときは、これらのことを十分考慮する必要があります。

更地にする

戸建ての場合、建物を取り壊して更地にすることも一見、悪くない方法に思えます。しかし、この選択もあまりおすすめできません。解体費用は数百万円単位になり、その費用を回収できない可能性があるためです。

さらに、更地にした場合には「住宅用地の特例」が適用されなくなり、固定資産税の負担が大幅に増加します。具体的には、小規模住宅用地（200平方メートル以下）の場合は最大6倍、一般住宅用地（200平方メートル超）の場合は最大3倍の上昇となります。ただし、建物分の固定資産税はなくなるため、実際の上昇率は3～4倍が目安です。

リフォームを検討する際は、不動産会社に相談し、物件の状況や市場の動向を踏まえた適切なアドバイスを受けましょう。

不動産が売れないときは理由を探り、適切な対応をしよう

不動産が売れないときは、その要因をしっかりと分析して対策することが求められます。価格設定の見直し、広告内容の改善、内覧準備の充実など、状況に応じて対応策を考えなければなりません。不動産仲介会社を変更することも、ときには有効な方法となります。

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また、アキサポでは、立地条件が悪い物件、管理ができておらず老朽化した物件など、不動産会社に買取を断られた物件でも買取が可能な場合があります。まずはお気軽にお電話やお問い合わせフォームからご連絡ください。

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