2023年12月に、空家等対策の推進に関する特別措置法（空家等対策特別措置法）が改正されました。空家等対策特別措置法が改正された背景と、改正によって新たに制定された主な制度を解説します。
空き家を所有している方や、今後空き家を所有する可能性がある方は、空家等対策特別措置法の改正内容を知っておきましょう。

空家等対策特別措置法が改正された背景

なぜ、空家等対策特別措置法は改正されたのでしょうか。

そもそも空家等対策特別措置法とは、2015年に施行された空き家に関する法律です。倒壊や衛生上の問題がある、著しく景観を損ねるなど、周囲に悪影響を及ぼす危険性が高い空き家を「特定空き家」に認定し、自治体からの勧告や命令、行政代執行などがなされるようになりました。

しかし、使用目的のない空き家の数は、1998年の182万戸から2018年の349万戸へと急増しており、2030年には470万戸に達すると推計されています。特定空き家に認定される空き家は、すでに周囲に被害を及ぼすおそれが高い状態にあります。危険性が高まってから対策をとるのではなく、未然に問題のある住宅の発生を防ぐことも求められる状態になりました。

そこで、状態が悪化する前の空き家の活用や適切な管理の確保といった対策が行えるように、空家等対策特別措置法の改正が行われたというわけです。
なお、改正前の空家等対策特別措置法では、空き家の所有者に対し、適切な管理の努力が求められていましたが、改正後は適切な管理の努力に加えて、国や自治体の施策に協力する努力義務も追加されています。

次の段落より、空家等対策特別措置法の改正による主な変更点について解説していきます。

法改正による変更点1　管理不全空き家の新設

空家等対策特別措置法の改正によって、新たに「管理不全空き家」という区分ができました。
これまでの空家等対策特別措置法では、周囲に危険や衛生上の問題を起こす可能性が高い、特定空き家の認定のみが可能でした。改正後は、このまま放置すると特定空き家になるおそれがある空き家を、管理不全空き家として認定できるようになります。

管理不全空き家が新設されたことで、特定空き家になる前の管理が不十分な空き家に対しても自治体からの行政措置ができるようになっています。

管理不全空き家に認定されるとどうなる？

管理不全空き家は、特定空き家に対して行われる「助言・指導」と「勧告」の対象になります。

助言・指導は、空き家の問題を改善するために自治体から行われるアドバイスや指導で、法的な強制力やペナルティはありません。勧告はもう一段レベルが上がって強く推し進める措置ですが、こちらも強制力はなく、罰金制度などは設けられていません。ただし、勧告を受けた場合、固定資産税などの軽減措置が利用できなくなります。

この軽減措置は、家屋の敷地として使われている土地の固定資産税が最大で通常の6分の1になる制度です。勧告を受けると、これまで利用していた軽減措置が利用できなくなるため、結果として固定資産税の税負担が重くなってしまいます。

固定資産税などの軽減措置について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

空き家の固定資産税が最大6倍になるのはいつから？法改正と税金の関係

法改正による変更点2　空家等活用促進区域の創設

空家等活用促進区域は、空家等対策特別措置法の改正によって新たに創設された制度です。自治体が、中心市街地や観光拠点を目指す区域、地域の再生拠点となる区域などを選定し、空家等活用促進区域に指定し、活用指針を策定した上で、空き家の用途変更や建て替えなどを促進するものです。

活用指針では、空き家もしくはその跡地の活用に関する基本事項（当該区域が持つ課題・ビジョン、当該区域における空き家活用の必要性など）を定めます。加えて、当該区域内において活用が必要と考えられる空き家の種類や、どのような用途で空き家を活用していくべきかといった内容が盛り込まれます。

さらに、自治体は指針に沿った活用ができるように空き家の所有者へ要請することが可能です。前述したとおり、改正された空家等対策特別措置法では、空き家所有者が市区町村の施策に協力するという努力義務が制定されています。

空家等活用促進区域では、空き家を活用しやすくなる

自治体は、通常は建て替えや改築が認められない、幅員4m未満の道に接する住宅の建て替えや改築を特定認定したり、用途が制限された地域であっても、活用指針に定めた用途への変更を特例許可できたりするため、従来建て替えや用途変更が難しかった空き家を活用しやすくなるでしょう。

例えば、前面と接している道幅が原因で建て替えができずに放置されている空き家を改修して、再び住めるようにしたり、空き家を住宅ではなくコワーキングスペースや喫茶エリアといった、地域住民の集まるエリアとして活用したりといった可能性が生まれます。

地域活性化のためにも、所有している空き家のある地域が、空家等活用促進区域に指定された場合は、活用を検討してみてはいかがでしょうか。空き家を適切に活用することで、将来老朽化して管理不全空き家や特定空き家に認定されてしまうリスクも防ぐことができるのです。

法改正による変更点3　緊急代執行制度の創設

空家等対策特別措置法によって、緊急時には命令などのステップを踏まずに行政代執行がなされるようにもなりました。
行政代執行とは、本来物件の所有者が行うべき空き家の管理を、行政が代わりに行うことを指します。所有者が必要な対処をとらない場合、市区町村が所有者に代わって空き家の取り壊しなどを行います。なお、行政代執行に要した費用については、本来管理を行うべきだった所有者が支払わなければいけません。

改正前の空家等対策特別措置法では、行政代執行を行う前に、助言・指導、勧告、命令というステップを踏まなければいけませんでした。所有者に代わって対応を行う行政代執行は、空き家対策として非常に強い措置で、繰り返し対処を求めたにもかかわらず改善されない場合の最終手段として行われます。
しかし、行政代執行がなされる空き家の中には、今にも倒壊しそうな物件も存在しています。このような緊急性の高い物件では、一定の期限を設けて助言・指導、勧告、命令などを行う余裕がありません。そこで、緊急時には命令などを行わずに行政代執行を行えるよう、法律が改正されたのです。

法改正による変更点4　財産管理人選任の請求が可能

空き家をはじめとした財産の管理や処分は、所有者が責任を持って行わなければいけません。また、所有者以外の人間が、他人の財産に手を出すことは通常不可能です。しかし、すべての空き家について対応できる所有者がいるとは限りません。

「相続放棄によって所有者が存在しない」「所有者の所在や生死が一切不明」といった空き家の場合、空き家の管理を求める相手がおらず、何も対策ができないといった状況に陥りかねません。そこで、所有者以外が管理を行うために、財産管理人を選任する制度が設けられています。

財産管理人の選任の請求は、民法上利害関係者のみが可能でした。しかし、空家等対策特別措置法が改正されたことで、相続放棄などによって所有者がいない空き家、もしくは所有者不明の空き家について、自治体が財産管理人の選任を請求できるようになりました。選任後は、財産管理人による空き家の修繕や処分が可能です。

空き家の活用法は「アキサポ」に相談を

空き家の活用や管理の必要性が高まったことで、空家等対策特別措置法が改正されました。空き家を所有している方は、適切な対応を行わなければなりません。とはいえ、実際にどのようにすればいいか、お悩みの方も多いのではないでしょうか。

株式会社ジェクトワンが運営する空き家解決サービス「アキサポ」は、空き家を有効活用するためのサービスです。空き家のお悩みに対して親身に寄り添い、活用や売却などのさまざまな選択肢の中から最適なプランをご提案いたします。
空き家を所有していて、その活用方法についてお困り事のある方は、まずはお気軽にお電話やお問い合わせフォームからアキサポにご連絡ください。

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