空き家の所有者は、不動産仲介会社を通さず、個人でも空き家を貸すことが可能です。ただし、空き家を個人で貸す場合には、知っておかなければいけない点があります。
ここでは、空き家を個人で貸すメリット・デメリットのほか、空き家を個人で貸す際の注意点を解説します。

空き家を個人で貸すメリット

空き家を賃貸物件として活用すると、さまざまなメリットがあります。まずは、空き家を個人で貸すメリットを4つご紹介します。

家賃収入が得られる

空き家を貸すことで生まれる大きなメリットのひとつが、家賃収入を得られることです。
空き家をただ保有しているだけだと、固定資産税などの税金や管理コストばかりがかさんでしまいます。しかし、賃貸物件として活用することで、お金を生み出す資産として活用できるでしょう。
また、不動産仲介会社といった仲介業者を通さなければ、仲介手数料もかかりません。

建物の老朽化を抑えられる

空き家を無人のまま放置していると、建物の老朽化が進みます。誰かに空き家を貸して住んでもらえば、自然と建物に風が通るようになり、害獣が住みつきづらくなることで、老朽化のスピードを抑えることが可能です。ゴミの不法投棄や不審者の侵入といった問題も回避できます。

「家を人に貸すと汚れや傷みが気になる」という方もいるかもしれませんが、実際には空き家のまま放置するよりも老朽化を抑えられる場合が多いでしょう。
また、入居者が原因でできた家の傷や汚れなどは、退去時に原状回復費用を請求できます。

家を持ち続けられる

空き家をそのまま放置していると、空き家の維持費や管理にかかる手間などが大きな負担になってしまいます。思い出がある家であっても、早晩手放すことを検討しなければいけなくなってくるでしょう。

空き家を賃貸物件として有効活用できれば、前述したデメリットを回避できます。思い出の空き家を売却するのは忍びないが、そのまま持っているのは負担が大きいという場合は、賃貸に出すことはひとつの手となります。

節税対策になる

空き家を賃貸物件にすることで、相続時の物件の評価額を抑えられるため、相続税の節税対策となります。
また、空き家を賃貸に出した際は、損害保険料や建物の修繕費用、管理会社を使う場合はその管理費用などを経費として計上できるようになるため、所得税の節税が見込めます。

空き家を個人で貸すデメリット

空き家の所有者が個人で空き家を貸す際は、デメリットにも留意しておかなければいけません。ここでは、空き家を個人で貸すデメリットをいくつかご紹介します。

貸すための初期費用・メンテナンス費用がかかる

空き家を貸し出すためには、さまざまな初期費用が発生します。例えば、下記のようなものが挙げられます。

＜空き家を貸し出す際に発生する初期費用の例＞
・清掃費用
・空き家に残された家具などの処分・移転費用
・壊れた設備などの修繕費用

特に、人が住まなくなって長い時間が経過した空き家は、ある程度メンテナンスをしないと住めない可能性が高いでしょう。入居者をスムーズに見つけるためにも、物件のリフォーム・リノベーションや残置物の処分に、ある程度の費用をかける必要があります。

確定申告をする必要がある

会社員は、年間の不動産所得が20万円を超えた場合、確定申告をして所得額に応じた税金を納める必要があります。不動産所得は、家賃収入といった不動産収入から必要経費を引いたもので、20万円以下の場合は確定申告をする必要がありません。しかし、確定申告をすることで節税対策になることもあります。

例えば、不動産所得がマイナスになった場合、確定申告をすることで損益通算が可能です。損益通算とは、不動産所得などで赤字になった場合、給与所得からその赤字分を差し引いて計上する制度のこと。この制度によって課税対象の金額が減り、納税額を減らすことができます。

入居者とのトラブルに対応する必要がある

管理会社に賃貸物件の管理を依頼していない場合、入居者に起因するトラブルにみずから対応しなければいけません。例えば、下記のようなトラブルが考えられます。

＜入居者のトラブルの例＞
・家賃を滞納する
・騒音や水漏れなど、周囲の家に迷惑を及ぼす行為をする
・許可していないペットを飼育するなど、契約に反する行為をする
・壊れていないエアコンの交換を要求するなど、理不尽な要望やクレーム

このようなトラブルに対しては、迅速な対応が求められることも多く、解決には専門知識を要することもあります。

自分が住みたいときに住めない

空き家を人に貸してしまうと、将来的に自分や家族が住みたくなったときに利用できない可能性が出てきます。
例えば、転勤で空き家になったマイホームを賃貸に出したとしましょう。数年後、再び異動になって元の部署に戻れることになっても、その空き家を人に貸していると、当然住むことができません。住み慣れたマイホームがあるにもかかわらず、別の物件を探さなければならない事態になります。

このような問題を回避する方法としては、最初から期間を定めて物件を貸し出す定期借家という方法があります。定期借家契約では、所有者と入居者の合意がなければ、再契約することができません。
ただし、定期借家は、契約更新ができる普通借家に比べて人気がないため、入居者が見つかりづらかったり、最初に定めた期間中の解約はできなかったりするという点に注意する必要もあります。

空き家を個人で貸す際の注意点

空き家を個人で貸す場合、どのようなことに注意すればいいのでしょうか。ここでは、空き家を個人で貸す際の注意点を、4つご紹介します。

住宅ローンが残っていると貸せない場合がある

一般的な住宅ローンは、マイホームを買うときにのみ利用できます。住宅ローンの返済期間中に、自分で住むのではなく、賃貸物件として人に貸し出す場合は、契約違反になる可能性があるでしょう。
転勤などの理由で、住宅ローンが残っている空き家を賃貸に出そうと考えている方は、住宅ローンを借りている金融機関に対処法を相談してみてください。

空き家を貸す前に家の現状を記録する

空き家を貸すときは、貸す前の状態を記録に残しておくことが大切です。賃貸物件の退去時、入居者の過失による損傷があった場合は、入居者が原状回復費用を負担するのが一般的です。そのためには、最初に該当の損傷がなかったことを証明できなければいけません。

例えば、「壁に貸す前にはなかった穴が開いている」というとき、元の状態の写真などが残っていれば入居者が原因の傷だと証明できます。写真と文書などで、状態を記録しておきましょう。入居者が住み始める前に、入居者といっしょに現状の確認をしてもらっておくとより安心です。

マンションを貸す場合は規約を確認する

分譲マンションの一室を第三者に貸し出す場合、管理組合に届け出をしなければならないことがあります。事前に、届け出が必要か確認しておきましょう。
また、入居者にはマンションの管理規約を守ってもらわなければいけません。そのため、空き部屋を貸し出す際には、必ず規約を伝えるようにしてください。

知り合いに貸す場合でも、賃貸借契約書を必ず作成する

空き家を貸す際は、たとえ知り合いであっても、賃貸借契約書を作成するようにしましょう。賃貸借契約書には、家賃額や支払期日などのほか、問題が起こった場合の対処法についても記載されています。後々のトラブルを避けるためにも、禁止事項や退去時の原状回復範囲といった契約の条件をはっきりさせておくことが大切です。

空き家の活用はプロに任せるのもひとつの方法

空き家を個人で貸す場合、さまざまなメリットがあります。その一方で、空き家を賃貸物件にするには、専門的な知識やノウハウが必要だったり、トラブル対応をはじめ、基本的に何でも所有者が対応しなければならなかったりする点がネックといえるでしょう。

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※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

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