空き家の売却をする際は、いくつか注意しなければならない点があります。きちんとした形で売却を行わないと、大きなトラブルに発展する可能性があります。
ここでは、空き家を売却するにあたって、押さえておくべき注意点を3点ご紹介します。空き家の売却を検討している方は、この記事の内容を参考にしてください。

注意点1：登記簿上の名義人が売買契約を行う必要がある

不動産の登記簿には、所有権や賃借権などを保有する名義人が記載されています。空き家をはじめとする不動産を売却する場合は、登記簿に記載されている名義人が契約を行う必要があります。ですので、所有者と異なる名義の不動産を売却することは原則としてできません。

所有者と登記簿上の名義人が異なる場合は、まず名義変更を行いましょう。なお、共有名義の場合は、基本的に共有者全員の合意にもとづいて売却を行いますが、自分の持分のみを第三者に売却することも可能です。

注意点2：抵当権抹消登記をする必要がある

住宅を購入する際に住宅ローンを借りていた方は、空き家を売却する前に抵当権抹消登記を行う必要があります。抵当権抹消登記とは、住宅に設定された抵当権を消すための登記です。司法書士に依頼して行うことが一般的ですが、自分自身で手続きを行うことも可能です。

金融機関などから住宅ローンを借りる際、債務者の返済が滞ったときのために、金融機関などが不動産に対して抵当権を設定します。住宅ローンを完済すれば抵当権の効力はなくなりますが、抵当権抹消登記をしなければ、登記上抵当権が残り続けてしまいます。
抵当権が残ったままの状態の空き家を買おうという方は、ほとんどいないでしょう。ですので、物件の売却前に抵当権抹消登記をする必要があるのです。

抵当権抹消登記は住宅ローンを返し終わった段階で、すみやかに行うべきものです。放置していると、抵当権抹消登記に必要な書類を紛失してしまったり、銀行の統廃合によって手続きが煩雑になったりすることもありえます。住宅ローンを返し終わった空き家を持っている方は、売却する意向の有無にかかわらず手続きを行うことをおすすめします。
なお、空き家の売却益で空き家の住宅ローンを完済する予定の方は、事前に抵当権抹消登記ができません。この場合は、売買代金の受け渡しと同時に抵当権の抹消手続きを行うことになります。

注意点3：空き家の売却には税金や費用がかかる

空き家の売却には、さまざまな税金や費用が発生します。空き家の売却額全額が手元に残るわけではないため、資金計画を立てる際は注意してください。
空き家の売却で発生する税金や費用は、下記のとおりです。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、空き家といった不動産などの資産を売却して得た利益（譲渡所得）にかかる税金です。
譲渡所得税額、譲渡所得、それぞれの計算式は下記のとおりです。

＜譲渡所得税額の計算式＞
譲渡所得税額＝譲渡所得×所定の税率

譲渡所得とは、売却代金など、売却によって実際に受け取った金額である譲渡収入金額から、取得費や譲渡費用を差し引いた額を指します。取得費には、購入代金、仲介手数料、印紙代、登記費用などが含まれ、譲渡費用は、仲介手数料や印紙代などが該当します。
譲渡所得の計算式は下記のとおりです。

＜譲渡所得の計算式＞
譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）

譲渡所得税の税率は、対象となる資産の所有期間によって変わります。長期譲渡所得（資産を売却した年における1月1日現在の所有期間が5年を超える場合の譲渡所得）と、短期譲渡所得（資産を売却した年における1月1日現在の所有期間が5年以下の場合の譲渡所得）の2パターンがあります。

＜譲渡所得税の税率＞
・長期譲渡所得の税率：20.315％（所得税15％と復興特別所得税0.315％、住民税5％を合わせたもの）
・短期譲渡所得の税率：39.63％（所得税30％と復興特別所得税0.63％、住民税9％を合わせたもの）

相続登記費用

前述したとおり、空き家をはじめとする不動産を売却する場合は、登記簿に記載されている名義人が契約を行う必要があります。

空き家を相続した場合は、相続登記を行うことで名義が変更されます。特に、2024年4月1日からは、相続登記が義務化されたので、売却するかしないかにかかわらず、相続登記を行わなければいけません。

相続登記を申請する際には、亡くなった方の戸除籍謄本と、遺産分割協議に携わったすべての相続人の戸籍謄本といった必要書類を添付する必要があるので、書類を取得するための費用がかかります。

また、登記申請書を法務局に提出する際には、登録免許税を納付するための収入印紙を購入し、添付しなければなりません。

なお、相続登記を司法書士に依頼する場合は、別途司法書士に支払う報酬が生じます。金額は依頼する司法書士や依頼内容によって異なりますが、5万～15万円程度が相場です。

印紙税

不動産の売却時は、不動産売買契約書を作成して規定の印紙を貼付しなければいけません。印紙代は、契約金額に応じて下記のように決められています。

■契約書に記載された契約金額ごとの印紙税額

契約書に記載された契約金額	通常の税率	軽減税率（※）
1万円未満のもの	非課税	軽減措置の対象外
1万円を超え10万円以下のもの	200円	軽減措置の対象外
10万円を超え50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下のもの	2,000円	1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの	1万円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	2万円	1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円
契約金額の記載のないもの	200円	軽減措置の対象外

※2014年4月1日～2027年3月31日に作成された不動産の譲渡に関する契約書に適用。

仲介手数料

空き家を売却する際は、一般的に不動産会社に依頼して購入者を探してもらいます。購入者が決まった場合は、物件価格に応じた仲介手数料を支払わなければいけません。
仲介手数料の法定上限額は以下のように設定されています。

＜仲介手数料の法定上限額＞
物件価格が200万円以下の場合：物件価格の5％+消費税
物件価格が200万円超～400万円以下の場合：物件価格の4％+2万円+消費税
物件価格が400万円超えの場合：物件価格の3％+6万円+消費税
※物件価格は税抜きの金額

ただし、物件価格が400万円以下と安く、不動産仲介会社が現地調査などの費用を要する空き家の場合は、特例として、売主があらかじめ承諾していれば、不動産仲介会社は売主である空き家の元々の所有者から仲介手数料ならびに現地調査などの費用を合わせ「最大18万円（消費税相当額は含まない）」を受け取れることになっています。

家具などの撤去費用

空き家を売却する際は、通常、家具などを撤去しておきます。購入希望者が購入後の状態をイメージしやすいよう、内見が入る前に処分しておくのがいいでしょう。
撤去にかかる費用は、荷物の量によって数万〜数十万円と幅があります。

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空き家の売却は利益が得られるというメリットがあります。しかし、売却がうまくいかずに、手間や労力をかけた割にコストに見合わない利益しか上げられないこともあるので注意しましょう。

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