公開日:2024.06.20 更新日:2025.02.07
【必見】空き家の売却方法！売却の流れやかかる税金、費用を抑える方法まで
空き家は放置していると、固定資産税や管理にかかる費用などが発生します。また、メンテナンスの手間もかかります。使っていない空き家は、売却したほうが良い場合もあるでしょう。
ここでは、空き家を売却したい所有者に向けて、売却方法の種類や、空き家の売却にかかる税金・費用を解説。空き家を売却する際の注意点についてもご紹介します。
目次
空き家を売却する方法
空き家の売却方法は、おおよそ3つに大別できます。それぞれのメリットとデメリットを踏まえて、自分に合った方法で売却することが大切です。
空き家をそのまま売却する
空き家を売却する方法のひとつに、空き家をそのままの状態で売却する方法があります。特に、空き家が比較的新しい場合は、物件自体に魅力を感じてくれる方が見つかりやすいでしょう。
一方で、空き家が古く、住まいとしての価値が見込めない場合は、古家付きの土地として売却し、購入者に物件のリフォームや解体をしてもらうことになります。このような場合、後述する空き家を更地にして売却する方法よりも、売却額は下がる傾向にあります。
空き家をリフォームしてから売却する
経年劣化があまりない空き家であれば、リフォームをしてからの売却も可能です。壁紙の張り替えやキッチンの改装など、適切なリフォームをすることで、物件の魅力が向上します。リフォーム済みの物件は、購入者が買ってすぐに入居できる点もメリットです。リフォームによって物件の価値が上がれば、リフォーム費用を上乗せした価格で売却できるでしょう。
ただし、リフォームの内容や市場の状況によっては、必ずしも費用以上の価格上昇が見込めるわけではないことに注意しなければなりません。一定の工期がかかる点もデメリットといえます。
空き家を解体し更地にして売却する
空き家が古く、人が住める状態ではない場合は、空き家の所有者が建物を解体し、更地にしてから売却する方法もあります。事前に更地にしておくことで、購入者は購入してすぐに新しい建物の建築などを行うことができます。土地がある場所によっては、早期売却や高値での売却が期待できるでしょう。
一方で、所有者は、更地にするための費用を負担しなければいけません。空き家をそのまま売却する方法と比べてどちらが良いか、検討することが大切です。
空き家を不動産会社に買い取ってもらう
これまで紹介した2つの方法は、不動産仲介会社が仲介に入って購入者を探すことが一般的ですが、空き家を不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。空き家買取と呼ばれるこの方法は、不動産会社が空き家の購入者になるため、売買契約を不動産会社と締結することになります。
空き家を早期に処分したい場合にこの方法を選べば、スピーディーに売却を進めることが可能です。ただし、不動産仲介会社が仲介に入る方法に比べて、売却額は低くなります。
空き家買取について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
空き家マッチングサイトを利用して売却する
空き家マッチングサイトとは、空き家の購入希望者と、空き家を売りたい所有者のマッチングを目的とした、民間企業が運営するウェブサービスのことです。売主と買主が直接交渉できることも多く、一部のサイトではサービス運営会社が仲介をする場合もあります。
空き家マッチングサイトを利用する購入希望者の中には、DIYで空き家を修繕して利用したいと考える方も少なくありません。そのため、一般の不動産会社では取り扱いが難しい、経年劣化が激しいような物件でも売却できる可能性があります。
また、空き家マッチングサイトは全国規模で物件情報が公開されるため、地域の不動産会社では買い手がつかなかった物件でも、売却できるチャンスが広がります。
空き家を個人間で売却する
売主と買主が直接交渉し、個人間で売却する方法も空き家を売却する選択肢の1つです。個人間取引であれば仲介手数料は発生せず、売主と買主の合意によって市場価格にとらわれず価格を決められます。双方の要望や条件も、直接話し合いながら細かく調整できるでしょう。
ただし、市場価格の正確な調査が難しく、公正な査定が難しい点はデメリットです。加えて、専門知識の不足による法的リスクや契約書の不備、トラブルなどが発生する可能性も考えられます。
空き家売却の流れ
空き家の売却を検討する際は、事前に大まかな流れを把握することが大切です。不動産仲介会社を介して売却する場合の一般的な流れを紹介します。
不動産仲介会社に価格査定を依頼する
まず、売りたい空き家がどれくらいの価格で売却できるかを知るために、不動産仲介会社に査定を依頼しましょう。複数の不動産仲介会社に査定を依頼して比較すれば、より正確な価格がわかります。また、査定にあたって、物件の施工写真、図面、建築確認申請書、定期点検やリフォームの記録などを準備しておくとスムーズです。
不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ
査定結果をもとに、信頼できる不動産仲介会社を選んで媒介契約を締結します。媒介契約とは、売却の仲介を依頼する不動仲介産会社との間で締結する契約のことです。依頼された不動産仲介会社は買主を探したり、売買契約の手続きなどのサポートをしたりします。この媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ契約内容が異なります。
なお、売主は不動産仲介会社に仲介手数料を支払いますが、直接買い取ってもらう場合には、仲介手数料は発生しません。
媒介契約について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
不動産仲介による売却活動が始まる
不動産仲介会社と媒介契約を結び、売り出し価格を決めたら、不動産仲介会社による売却活動が始まります。不動産仲介会社は不動産流通機構（レインズ）に物件情報を流したり、インターネットなどにも広告を出したりして、好条件の買い手を探します。
購入希望者がいる場合は内見が実施されるため、事前に部屋の掃除、片付けを行いましょう。
買主と不動産売買契約を結ぶ
購入希望者が見つかり、条件交渉が成立したら、いよいよ売買契約の締結です。売買契約では、売主と買主が契約書に署名捺印をします。その際、重要事項説明書と不動産売買契約書の内容を慎重に確認しましょう。
また、この段階で買主から手付金を受け取るのが一般的です。手付金は売買代金の10％程度が相場です。
物件を引き渡す
買主と不動産売買契約の締結後、不動産売買契約書で決めた期日に物件を引き渡します。一般的には、契約締結から1～2ヵ月後に引き渡しが行われます。引き渡し日に残代金を受け取り、空き家の鍵や所有権移転に必要な書類を引き渡して、売買の完了です。
なお、不動産の売却で譲渡所得が発生した場合は、翌年の確定申告期間に確定申告を行う必要があります。譲渡所得について、詳しくは後述します。
空き家の売却にかかる費用の相場
空き家の売却には、さまざまな税金がかかります。あらかじめどのような税金があるのか知っておきましょう。
譲渡所得税
譲渡所得税は、空き家をはじめとする不動産などの資産の売却で、利益が出たときに支払う税金です。
＜譲渡所得税額の計算式＞
譲渡所得税額＝譲渡所得×所定の税率
譲渡所得とは、売却代金など、売却によって実際に受け取った金額である譲渡収入金額から、取得費や譲渡費用を差し引いた額を指します。取得費は、購入代金、仲介手数料、印紙代、登記費用などが該当し、譲渡費用には、仲介手数料や印紙代などが含まれます。
譲渡所得の計算式は下記のとおりです。
＜譲渡所得の計算式＞
譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得は、対象となる資産の所有期間に応じて「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分され、それぞれ異なった譲渡所得税の税率が設定されています。
長期譲渡所得とは、資産を売却した年における1月1日現在の所有期間が5年を超えている場合の譲渡所得を指します。一方の短期譲渡所得は、資産を売却した年における1月1日現在の所有期間が5年以下の場合の譲渡所得です。
それぞれの税率は下記のとおりです。
＜譲渡所得税の税率＞
・長期譲渡所得の税率：20.315％（所得税15％と復興特別所得税0.315％、住民税5％を合わせたもの）
・短期譲渡所得の税率：39.63％（所得税30％と復興特別所得税0.63％、住民税9％を合わせたもの）
相続登記費用
空き家を売却する際は、登記簿に記載されている名義人が契約を行う必要があります。空き家を相続した場合は相続登記を行って、名義変更しなければなりません。
相続登記にかかる費用には、下記のようなものが挙げられます。
・登録免許税
登録免許税は、相続登記に伴って納付する必要がある税金です。空き家の評価額にもとづいて税額が決定します。
・申請に必要な書類の取得費用
相続登記を申請する際には、亡くなった方の戸除籍謄本と、遺産分割協議に携わったすべての相続人の戸籍謄本といった必要書類を添付する必要があります。そのため、相続登記の際には、こうした書類を取得するための費用もかかります。
・司法書士報酬
相続登記を司法書士に依頼する場合は、報酬を支払う必要があります。司法書士への報酬は、5万～15万円程度といわれています。相続登記を自分で行う場合は必要ありません。
印紙税
不動産の売却をする際は、必ず不動産売買契約書を作成します。契約書は、空き家を売却する所有者の分と購入者の分の2通作成し、それぞれに契約金額に応じた収入印紙を貼付しなければいけません。印紙代は、所有者と購入者のそれぞれが折半して負担します。
契約書に記載された契約金額に対する印紙税額は、下記のとおりです。
■契約書に記載された契約金額ごとの印紙税額
| 契約書に記載された契約金額 | 通常の税率 | 軽減税率（※） |
| 1万円未満のもの | 非課税 | 軽減措置の対象外 |
| 1万円を超え10万円以下のもの | 200円 | 軽減措置の対象外 |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
| 契約金額の記載のないもの | 200円 | 軽減措置の対象外 |
※2014年4月1日～2027年3月31日に作成された不動産の譲渡に関する契約書に適用。
空き家の売却にかかる費用
空き家の売却には、税金のほかにもさまざまな費用が発生します。空き家の売却時にかかる費用をいくつかご紹介します。
仲介手数料
仲介手数料は、不動産仲介会社があいだに入って空き家を売却した場合、不動産仲介会社に支払う手数料です。仲介手数料は法律で上限が定められており、多くの不動産仲介会社では、仲介手数料を法定上限額に設定しています。
仲介手数料の法定上限額は、下記のとおりです。
＜仲介手数料の法定上限額＞
物件価格が200万円以下の場合：物件価格の5％+消費税
物件価格が200万円超～400万円以下の場合：物件価格の4％+2万円+消費税
物件価格が400万円超えの場合：物件価格の3％+6万円+消費税
※物件価格は税抜きの金額
例えば、1,000万円の物件の場合の仲介手数料の上限額は、下記のようになります。
＜物件価格が1,000万円の場合の仲介手数料の法定上限額＞
1,000万円×3％＋6万円＝36万円
36万円に消費税を加えた金額が仲介手数料の法定上限額
ただし、物件価格が400万円以下と安く、不動産仲介会社が現地調査などの費用を要する空き家の場合は、特例として、売主があらかじめ承諾していれば、不動産仲介会社は売主である空き家の元々の所有者から仲介手数料ならびに現地調査などの費用を合わせ「最大18万円（消費税相当額は含まない）」を受け取れることになっています。
家具などの撤去費用
空き家に家具や不用品などが残っている場合、撤去してから空き家を売却することになります。撤去費用は物量に応じて決まりますが、数万～数十万円程度かかる場合が多いでしょう。事前に、撤去をお願いする業者に見積もりを依頼して、費用感を確認してください。
なお、物件を更地にする場合でも、解体業者に廃棄物処分をいっしょに依頼すると、費用が高額になる場合が多いため、事前に家具などを処分してから更地にするのが一般的です。
空き家の売却にかかるお金を抑えるポイント
これまで紹介した、空き家の売却にかかる税金や費用を抑えるためには、節税につながる制度を見落とさないことや、空き家の売却にかかるコストをできるだけ少なくすることが大切です。
ここでは、空き家の売却にかかるお金を抑えるために、知っておきたいポイントをご紹介します。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除を活用する
自分が住んでいるマイホームを売却する場合や、住まなくなってから3年経過した日が属する年の12月31日までに空き家を売却した場合は、譲渡所得額から最高3,000万円が控除されます。この特例は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれるものです。
特例の適用を受けるためには、いくつかの要件があります。実際に特例を活用したい場合は、きちんとその要件を満たしているか確認するようにしましょう。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例を活用する
「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」とは、家屋を売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、必要要件を満たせば、譲渡所得税率が通常よりも低くなるという特例です。
空き家を売却する場合は、住まなくなってから3年経過した日が属する年の12月31日までに売却しなければいけません。また、この特例は前述した、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除といっしょに受けることができます。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例が適用となった場合の所得税額は、下記のとおりです。
＜マイホームを売ったときの軽減税率の特例が適用となった場合の所得税額＞
・課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の場合：課税長期譲渡所得金額×10％
・課税長期譲渡所得金額が6,000万円を超える場合：（課税長期譲渡所得金額－6,000万円）×15％＋600万円
※課税長期譲渡所得金額とは、譲渡所得額から特別控除額を引いた金額のこと。
通常の長期譲渡所得にかかる所得税率は15％なので、特例の適用を受けられれば所得税額を軽減できます。
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除を活用する
相続した空き家を売却した場合は、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」を受けられる可能性があります。相続または遺贈によって取得した被相続人の居住用家屋または被相続人の居住用家屋の敷地などを、2016年4月1日～2027年12月31日に売却する際に適用される特例です。
一定の要件を満たせば、譲渡所得の金額から最高3,000万円、相続人の数が3人以上である場合は最高2,000万円が控除されます。
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
空き家解体の補助金を活用する
空き家をそのまま売るのではなく、更地にして売却することを検討している場合は、空き家解体の補助金を活用できるかもしれません。
補助金制度は各自治体が行っているもので、自治体ごとに対象となる物件などで要件が異なります。まずは、空き家の位置する自治体のウェブサイトなどで確認してみましょう。
空き家解体の補助金など、空き家の有効活用に関する補助金について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
家具や不用品を自分で処理する
空き家に残されている家具や不用品を、専門業者を使わず自分で処分すると、それだけかかる費用を抑えられます。すべては無理だとしても、できる範囲でリサイクルショップに持ち込むなどの対策をとりましょう。
家具や不用品の出張買取をしている業者などを呼んで、不用品をまとめて持って行ってもらうのもおすすめです。
空き家を売却する際の注意点
空き家の売却をうまく進めるためには、事前に注意すべきポイントを知っておくことが大切です。ここでは、空き家を売却する際の注意点を4つご紹介します。
名義変更できているか確認する
空き家の売却は、登記簿に記載されている名義人でないとできません。ですので、親が所有していた空き家を相続した場合は、前述した相続登記を行う必要があります。
「入院している配偶者の代わりに、配偶者の名義となっている空き家を売却する」といったことも、基本的にできません。名義人本人が対応できない場合は、名義人を変えてから売却することになります。
ただし、名義人本人の正式な委任状がある場合や、成年後見人を立てて後見人が売却する場合など、一部の例外もあります。イレギュラーなケースでどのように対応したらわからない場合は、不動産会社などに確認してください。
売却前に空き家の状態を確認する
空き家の売却前は、空き家の状態をきちんと確認しておくことが大切です。設備に問題がないかどうかや、汚れやカビなどがないかどうかを確認して、必要に応じて換気や清掃といった対応をとります。事前に状態を見ておくことで、購入希望者に正確な説明ができるでしょう。
空き家の状態によっては、リフォームや建物の解体といった大掛かりな対応が必要だと感じることもあるかもしれません。しかし、リフォームや解体にはコストがかかります。その分、値引きをして古家付きの土地として売却したほうが、スムーズに買い手が見つかる可能性もあります。売却したい物件にかけるコストについては、慎重に検討してください。
適切な不動産仲介会社を選ぶ
空き家の売却の多くは、不動産仲介会社に仲介を依頼して購入者を見つけてもらう方法がとられます。できるだけ良い条件で空き家を売却できるように、空き家売却実績の豊富な不動産仲介会社を選びましょう。不動産仲介会社のウェブサイトを確認したりして、取扱実績などをチェックしてみてください。
また、不動産仲介会社は空き家のある地域で営業している会社から選ぶのがおすすめです。こうした不動産仲介会社は地域のニーズや特性を熟知していますから、適切な値付けや有利な交渉をしてもらえることが期待できます。
空き家売却には時間がかかる場合もあることを理解する
空き家の購入者を一から探す不動産仲介では、売却完了までに3ヵ月～1年程度かかる場合が多くなっています。もちろん、購入者が見つからなければそれ以上時間がかかるでしょう。
空き家の売却までにかかる期間が長くなれば、その分空き家を維持するためのコストもかかり続けることになります。早く売却したい場合は、スピーディーに売却が進められる空き家買取がおすすめです。
「空き家の売却」に関するよくある質問
空き家を売却する際、近隣住民への配慮は必要？
空き家を売却する際は、近隣住民への配慮が必要です。長期間空き家だった物件の売却は、地域コミュニティに影響を与える可能性があります。売却前に近隣住民に挨拶をし、売却の意向を伝えることで、トラブルの防止になるでしょう。
内見や物件調査の際も同様です。騒音や駐車に注意し、近隣の迷惑にならないよう配慮しなければなりません。新しい所有者が決まった際には、可能であれば近隣住民に紹介することで、スムーズな引き渡しにつながります。
空き家の売却後、固定資産税はどうなる？
空き家を売却した際は、買主と売主それぞれの所有期間に合わせて、固定資産税を分担するのが一般的です。
固定資産税は、1月1日時点の所有者に課税されるため、年度の途中で売却した場合は、売主に固定資産税の納付義務があります。そのため、固定資産税を分担する場合は、引き渡し日以降の固定資産税を日割り計算して、買主との間で精算が必要です。
固定資産税の精算は、引き渡し日以降の期間分を買主に負担してもらうよう、売買契約書に記載し、売却代金から相当額を差し引くなどの方法があります。正確な計算のために、最新の納税通知書を確認することをおすすめします。
空き家の売却時に住宅ローンが残っている場合はどうすればいい？
住宅ローンが残っている空き家を売却する場合は、売却代金で住宅ローンを完済するのが一般的です。
預貯金などの自己資金で一括返済できれば問題はありませんが、難しい場合も多いでしょう。自己資金で住宅ローンを完済できない場合は、空き家の売却代金から住宅ローンの残債を完済し、抵当権を抹消する手続きが必要です。抵当権とは、住宅ローンを借りている方が返済できなくなった場合に、融資した金融機関などが地方裁判所に申し出て、担保にしている物件を差し押さえ、競売にかけて貸付金を回収する権利のことです。
なお、空き家の売却と住宅ローンの完済を同時に行う際は、住宅ローンの融資先と手続きや進め方について、事前に話し合っておく必要があります。
空き家の売却を考えているなら「アキサポ」がおすすめ
空き家の売却には、さまざまなコストや手続きが必要です。また、売却の方法もいくつかあるので、自分にとって最適な方法で空き家を売却するようにしましょう。
空き家の売却をお考えの際は、株式会社ジェクトワンが運営する空き家解決サービス「アキサポ」がおすすめです。空き家売却のほか、「空き家の掲示板」といった空き家の情報をマッチング検索できるサービスもご用意しています。
空き家に関するさまざまなお悩みにもお応えしますので、まずはお気軽にお電話やお問い合わせフォームから、アキサポにご連絡ください。
