マイホームや運用するための物件を手に入れる方法には、空き家の購入という選択肢があります。空き家を購入するメリットは、一般的な新築や中古住宅よりもお得な価格で購入できる可能性があり、時には破格の価格で物件が売りに出されていることもある点でしょう。しかし、空き家購入の際には、注意すべき点もいくつかあります。
ここでは、空き家購入に失敗しないための、7つの注意点をご紹介します。

注意点１：建物の状態を確認する必要がある

空き家を購入する際にまず必要なのは、建物の状態を徹底的にチェックすることです。特に築年数が古い空き家は、経年劣化によって多くの問題が発生している可能性があります。たとえ魅力的な売買価格であっても、建物に問題があると修繕に多くの費用がかかってしまいます。取引価格が安い分、売主による不動産の瑕疵担保の免責を条件にしていることもよくあります。買主は損をしないためにも、取引前に建物の状況をよく確認しておく必要があるでしょう。
建物の状態を確認する際に、特に気をつけて見ておきたい項目は、下記のとおりです。

床と柱

床と柱は、建物の基本構造を支える重要な部分です。傾斜、ひび割れ、腐食がないかなどを確認します。

屋根

屋根の状態の確認も必要です。雨漏りの形跡のほか、屋根材の損傷・劣化の程度をチェックします。

給排水管

特に古い空き家では、給水管や排水管がひどくさびていたり、水漏れ、詰まりなどが生じていたりする可能性があります。給排水がスムーズに行われているか、給排水管から異音が出ていないかなどを確認しましょう。

シロアリ被害

木造の空き家の場合、シロアリ被害は致命的です。床下や壁の隅などを調査して、シロアリの痕跡がないか確認します。
もしも大きな問題が見つかった場合は、修繕費用を見積もり、それが空き家の購入にかけられる予算内に収まるかを考慮する必要があります。

注意点2：空き家になった理由を確認する必要がある

購入しようとしている物件がなぜ空き家となったのかを知っておくことも重要です。空き家になる一般的な理由としては、空き家の所有者が高齢になり、介護施設や老人ホームに移り住んだケース、家族が実家を相続したものの遠方に住んでいるために空き家となるケースなどが考えられるでしょう。

また、問題のある理由としては、以前の所有者が近隣の住民などとトラブルを起こして空き家となったケース、過去に建物の中で事件や事故が発生して空き家となったケースなどが挙げられます。特に後者の場合は、売買価格も安くなる傾向があります。
空き家になった理由を確認するには、元々の空き家の所有者や仲介に入る不動産仲介会社に直接尋ねてみるのがおすすめです。地域の住民や役所などから情報を得られることもあります。

注意点3：空き家購入には税金がかかる

空き家の購入時には、さまざまな税金がかかります。どのような種類の税金を支払うのかをあらかじめ把握し、資金計画に組み込んでおく必要があるでしょう。

自治体によっては、空き家の活用を促進するために税金が安くなる制度を設けています。こうした制度を利用することで、金銭的な負担が軽減できます。
空き家の購入によって課税される主な税金は、下記のとおりです。

消費税

不動産取引において、建物は基本的に消費税の対象となります。消費税は売買価格にもとづいて計算され、購入時の費用に加算されます。
ただし、空き家の売主が消費税の課税事業者ではない個人の場合は、消費税は課税されません。また、土地は消費税が非課税となります。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書に貼付される印紙によって納税されるものです。契約書に記載されている契約金額に応じて税率が異なります。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得する際に自治体に支払う税金です。不動産の評価額にもとづいて税額が決定します。

登録免許税

不動産の所有権移転や、住宅ローンを借り入れる際に行われる抵当権設定の際には、不動産の登記を行う必要があります。登録免許税はその登記に伴う税金で、不動産の評価額や借入額にもとづいて計算されます。

固定資産税

固定資産税は、不動産の所有者が毎年支払う税金です。不動産の評価額にもとづいて自治体が課税します。

注意点4：空き家を活用する場合は修繕やリフォームの費用がかかる

空き家を購入して活用する場合は、修繕やリフォームも必要になります。空き家を安く購入したものの、修繕やリフォームに多大なコストを割くとなると、結果的に割高だったということになりかねません。そのため、事前に修繕やリフォームの費用についてしっかり把握しておくことも大切です。

どのくらいの費用がかかるのかを知るためには、空き家の購入前に、専門家に建物の状態を評価してもらい、必要な作業のリストアップと、作業に対する見積もりを依頼するのが確実です。
修繕やリフォームの費用が高額になる場合は、空き家購入の費用対効果が妥当であるかについて慎重に検討する必要があります。

また、国や自治体が設けている、空き家の再利用を促進することを目的とした補助金制度についても調べておくことが大切です。補助金が出れば、修繕やリフォームにかかる費用負担を軽減できます。購入予定の空き家がある自治体の補助金制度の有無を確認するようにしましょう。

注意点5：空き家に残置物があると勝手に廃棄できない可能性がある

空き家を購入する際は、元々の空き家の所有者が残した物品、いわゆる「残置物」の扱いにも注意しなくてはなりません。
残置物とは、家具、家電、個人の私物など、以前の所有者が処分せずに残していった物を指します。これらは本来、以前の所有者が処分しなければならず、法的には購入者が勝手に処分することはできません。
このため、空き家を購入する際は、売主と残置物の処理について事前に交渉し、必要であれば売主に適切な処分を依頼するようにしましょう。

注意点6：新耐震基準を満たしていない空き家は、住宅ローン控除が受けられない

住宅ローンを借りた場合、所得税や住民税が一定期間控除される住宅ローン控除。空き家を住宅として購入する場合は、この住宅ローン控除を受けられるかどうかも、購入時に確認しておきたいポイントとなります。

現在住宅ローン控除が受けられる建物は、新耐震基準を満たしている建物、つまり1982年1月1日以後に建築されたものという条件があります。ただし、これより前に建てられた古い空き家でも、新耐震基準を満たしていれば、住宅ローン控除を受けることは可能です。
新耐震基準を満たしていることを証明するための書類には「耐震基準適合証明書」「既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書」があります。

注意点7：空き家バンクを利用すると、契約交渉を当事者同士のみで行う必要がある

空き家に関するサービスに、空き家バンクがあります。自治体が空き家情報をデータベース化してウェブサイトに掲載し、空き家の所有者と、空き家の購入希望者または入居希望者のマッチングを行っています。

空き家の購入を考えている方にとって非常に便利なサービスですが、空き家バンクで空き家の所有者とマッチングした後、契約交渉は基本的に当事者同士で行わなければなりません。また、契約の手続きも自分で行う必要があるため、契約内容の確認が適切に行われなかったりした場合は、トラブルに発展するリスクもあるので注意しましょう。

空き家の購入は「アキサポ」の活用がおすすめ！

空き家を購入するときは、いくつか気をつけなくてはならない点があります。きちんと注意点を把握する必要はありますが、専門家のアドバイスやサポートを受ければ、より安心・安全に空き家の購入を行うことが可能です。

株式会社ジェクトワンが運営する「アキサポ」は、空き家に関するさまざまな問題に取り組んでいる空き家解決サービスです。空き家の売買のサポートのほか、「空き家の掲示板」といった空き家の情報をマッチング検索できるサービスもご用意しています。空き家の購入をお考えなら、ぜひ一度アキサポにご相談ください。

空き家活用のご相談はこちら

空き家売却・マッチングのご相談はこちら