2023年12月13日に、管理状態が悪い空き家を減らすための「改正空家対策推進特措法（正式名称：空家等対策の推進に関する特別措置法）」が施行されました。このことにより、放置している空き家の固定資産税が最大6倍に増えてしまうおそれがあることが話題になっています。

空き家を放置することがなぜ税金が増えることにつながるのか、ここでは空き家にかかる固定資産税や都市計画税について解説します。

不動産を所有することでかかる税金の種類

不動産を所有していると、固定資産税と都市計画税を支払う義務があります。空き家の場合も同様で、居住者がいなくても不動産を所有していることに変わりはないのでこれらの税金が発生します。

固定資産税は、毎年1月1日の時点において、土地や家屋、償却資産の所有者様に課される地方税です。一方、都市計画税は、1月1日の時点において、主に市街化区域に位置する土地や家屋の所有者様に課される地方税です。それぞれの計算式は下記のようになります。

＜固定資産税額の計算式＞

固定資産税額＝固定資産税評価額（課税標準額）×1.4％（標準税率） 

＜都市計画税額の計算式＞

都市計画税額＝固定資産税評価額（課税標準額）×0.3％（制限税率） 

固定資産税の標準税率とは、地方税を課税するときに用いられる税率で、基本的に全国一律で設定されています。ただし、自治体の判断によっては、1.5％や1.6％と、標準税率を上回った税率を課すことも可能です。

また、都市計画税の制限税率とは、自治体が課税することのできる税率の上限のことで、都市計画税では0.3％が上限です。自治体によっては、これより低い税率となっていることもあります。

住宅用地は特例により軽減措置の対象となる

土地や家屋を所有しているとそれだけで税金がかかりますが、同じ不動産でも住宅用地は「住宅用地特例」という制度により、固定資産税と都市計画税が軽減されています。

この特例は、小規模住宅用地（住宅やアパートなどの敷地で200平方メートル以下の部分）の場合は、固定資産額が6分の1、都市計画税が3分の1まで減額され、一般住宅用地（住宅やアパートなどの敷地で200平方メートルを超える部分）の場合は、固定資産額が3分の1、都市計画税が3分の2まで減額されるというものです。それぞれの計算式は次のとおりです。

＜小規模住宅用地に対する固定資産税額の計算式＞

固定資産税額＝固定資産税評価額×1/6（特例率）×1.4％

＜小規模住宅用地に対する都市計画税額の計算式＞

都市計画税額＝固定資産税評価額×1/3（特例率）×0.3％

＜一般住宅用地に対する固定資産税額の計算式＞

固定資産税額＝固定資産税評価額×1/3（特例率）×1.4％

＜一般住宅用地に対する都市計画税額の計算式＞

都市計画税額＝固定資産税評価額×2/3（特例率）×0.3％

住宅用地特例の条件は、「住宅が建っていること」です。そのため、空き家もこの軽減措置の対象となっています。

なお、空き家を解体して土地を更地にすると、建物分の固定資産税と都市計画税はなくなります。しかし、住宅用地特例の適用対象からは外れるため、軽減措置もなくなります。その結果、固定資産税と都市計画税の総額は、家屋があったときよりも増えてしまう場合が多くなるでしょう。もちろん、空き家を解体するための解体工事費用もかかってしまいます。

放置している空き家の固定資産税は、なぜ最大6倍になる？

空き家を放置すると、固定資産税が最大6倍に増えてしまうのはなぜなのでしょうか。空き家の放置によって、固定資産税や都市計画税といった税金が増えてしまう仕組みについて説明します。

空き家の増加は社会問題となっている

現在の日本では、空き家の増加に関連した社会問題が広がっています。総務省の「住宅・土地統計調査」によれば、二次的利用、賃貸・売却用の住宅を除いた、長期にわたって不在の住宅などの「使用目的のない空き家」は349万戸と、1988年から2018年の20年で約1.9倍に増加しました。

全国的に空き家が増えると、周囲の生活環境が悪化し、家屋の崩壊や火災、犯罪などのリスクが高まったり、地域の活気がなくなったり、景観に悪影響を及ぼしたりするという問題が生まれます。

空き家が増えている原因は、日本の人口減少、少子高齢化や都市部への人口集中による影響、高度経済成長期と現在の経済成長率のギャップによる影響などです。

また、実家を相続したものの、離れた場所に住んでいて管理することが難しく放置しているケース、単純に解体に費用がかかるため、とりあえず放置してしまうケースなどもあります。さらに前述したように、更地にすることで税金が高くなるという事情も、この傾向に拍車をかけています。

危険な空き家は軽減措置から外れることに

こうした中、2015年施行の空家等対策の推進に関する特別措置法では、周囲に著しい悪影響を及ぼす「特定空き家」への対策が施されました。この法律は、空き家問題に対する総合的な対策を推進し、地域社会の健全な発展を支えることを目的としています。

具体的には、そのまま放置すれば倒壊のおそれなどがあり、行政からの助言・指導による改善が見られないような空き家に対しては、市区町村長からの勧告により特定空き家に認定され、固定資産税と都市計画税の住宅用地特例が解除されて軽減措置から外れることとなります。

また、2023年には、空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律が施行されました。この改正では、新たに特定空き家の前段階となる「管理不全空き家」という区分が設けられています。管理不全空き家に指定された場合も、軽減措置から外れることになりました。

その結果、現在では、所有している空き家が「特定空き家」か「管理不全空き家」に指定されると、「固定資産税が最大6倍になる」可能性が生じるという状況になっています。

固定資産税が最大6倍になる空き家の種類

あらためて、固定資産税が最大6倍になる可能性のある空き家とはどのような空き家なのでしょうか。ここでは、「特定空き家」と「管理不全空き家」について、詳しくご説明します。

特定空き家

特定空き家は、2015年施行の空家等対策の推進に関する特別措置法により使用され始めた用語です。条件を列挙すると、下記の状態の空き家が該当します。

＜特定空き家に該当する空き家の状態＞

• 著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態
• そのほか、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

管理不全空き家

管理不全空き家は、2023年施行の空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律で新設された空き家の区分です。これは、「現状のまま放置すれば、いずれ特定空き家になるおそれのある空き家」を指します。

特定空き家の増加を未然に防ぐために、自治体である市区町村長が指導・勧告の対象とする、いわば特定空き家予備軍です。

自治体による空き家の認定から行政代執行までの流れ

実際に、特定空き家や管理不全空き家に認定されたら、どのタイミングで軽減措置が外されるのでしょうか。特定空き家や管理不全空き家に認定されてから軽減措置が外れ、さらに行政代執行が行われるまでの流れを解説します。

1. 認定

自治体による空き家の調査が行われます。調査の結果、問題があると判断された空き家は、自治体から特定空き家、管理不全空き家の「認定」を受けます。

2. 助言・指導

特定空き家、管理不全空き家に認定されると、自治体から空き家の適切な管理を行うよう「助言・指導」されます。状況が改善されれば認定は解除されます。

3. 勧告

改善が行われない場合には、「勧告」がなされます。この時点で住宅用地特例の対象から解除され、軽減措置の対象から外されます。

4. 命令

特定空き家の場合、さらに放置すると「命令」に切り替わります。従わない場合には、50万円以下の過料が科されます。

5. 行政代執行

特定空き家の場合、「行政代執行」により、自治体が空き家の取り壊しを実行します。その費用は、所有者様に請求されます。

空き家の固定資産税が最大6倍になる前に「アキサポ」に相談を

自治体から、特定空き家、管理不全空き家に認定されてしまうと、固定資産税・都市計画税の軽減措置から外れてしまいます。また、空き家を放置し続けると、さらなる費用がかかってしまいます。こうした事態に陥らないよう、なるべく早いうちから空き家を適切に管理することが重要です。

株式会社ジェクトワンが運営する空き家解決サービス「アキサポ」は、空き家を有効に活用するためのサービスです。空き家のお悩みに対して親身に寄り添い、活用や売却などのさまざまな選択肢の中から最適なプランをご提案いたします。

空き家を所有していて、その活用方法についてお困り事のある方は、まずはお気軽にお電話やお問い合わせフォームからアキサポにご連絡ください。

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