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公開日:2024.01.30 更新日:2024.02.14
練馬区の空き家活用方法を徹底解説！自己資金0円でリノベーションし賃貸収入を得る方法とは？
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東京23区の中で北西の端に位置する練馬区は、のどかな風景を残すとともに閑静な住宅街が多く広がっており、23区内で2番目に多い人口を抱えています。
そんな練馬区において空き家活用を考えている方の中でももいらっしゃるでしょうが、「最適な活用方法が分からない…」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、練馬区の空き家事情を解説するとともに、空き家活用方法に役立つ情報や具体的な事例、空き家の探し方などの情報を分かりやすくまとめました。
自己負担を抑えて始められる空き家活用方法についてもご紹介しますので、ぜひチェックしてみてください。
目次
練馬区の空き家事情
まずは具体的なデータを交えながら、練馬区の空き家事情について見てみましょう。
参照：練馬区空き家等実態調査
上記は平成10年～平成25年（1998年～2013年）にかけての練馬区の住宅総数・空き家数・空き家率の推移をまとめたグラフです。
ご覧のとおり、住宅総数と空き家率は全く異なる推移を見せており、住宅総数が右肩上がりに増加している一方で、空き家率は年々低くなっているのが分かります。
空き家率の全国平均が13.6％であることを考えると、練馬区の空き家率はかなり低い水準となっていますが、空き家の数自体は増加の一途を辿っているため一概に安心できる状況とはいえません。
また、空き家の中でも特に老朽度の高い「老朽度A判定」を受けている空き家が2015年度時点で211軒存在しているということも調査結果からも明らかとなっています。
練馬区で空き家活用する際に押さえておくポイント
空き家の利活用を考える上では、当該エリアの不動産需要や空き家に対するニーズなどを事前に把握しておくことが大切です。
参照：練馬区空き家対策計画
上記のデータは、練馬区内の空き家に関する追跡調査結果をまとめたものですが、2015年～／2020年の5年間で問題のある空き家の多くは解決されていることを示しています。
中でも特に老朽度が高い「老朽度A」の空き家は2015年時に211棟あったものの、5年後には14棟まで激減したことが明らかとなりました。
こうした大きな改善を見せている背景には、区による指導だけでなく、練馬区の不動産価値が比較的高い点が要因にあると考えられています。
また、老朽度がそれほど高くない空き家については、「建替・改修・居住」による利活用が進んでいるという調査結果も明らかとなっており、練馬区は空き家活用に適した一定のニーズが見込めるエリアであることを示しています。
練馬区で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法
あらかじめリノベーションした上で空き家活用をはじめる方法は、近年のスタンダードとなっています。
理由は至ってシンプルで、リノベーションにより外見的な魅力を高められるだけでなく、安全性や住みやすさを向上させることができるからです。
そこで気になるのが「空き家のリノベーションにはどの程度の費用がかかるのか？」という点でしょう。
ここでは、空き家のリノベーション費用相場に関する情報を分かりやすくまとめましたので、参考にしてみてください。
空き家のリノベーションには費用がかかる
今回は空き家のリノベーション費用について、施工箇所・施工内容別の相場をまとめました。
居住空間関係
水回り関係
内装・外装関係
その他
出典：部位別リフォーム費用一覧（国土交通省）
リノベーションは施工内容を指定した上で実施しますが、実施個所が多くなるほど比例してトータルコストはかさみます。
例えばフルリノベーションともなれば数百万円から1千万円以上の費用がかかるケースが多くなるため、予算と相談しながら段階的にリノベーションを実施していくのもひとつの手です。大切なのは費用対効果ですから、専門家と相談しながら空き家活用にとって効果的なリノベーションの仕方を検討すると良いでしょう。
自己負担0円でリノベーションし活用する方法
空き家活用を有利に進める上でリノベーションは効果的ですが、「多額の費用はかけたくない」と考える方も多いでしょう。
事実、リノベーションには数百万円単位の費用がかかるケースが多いですから、空き家の利活用に興味があっても簡単に決断できるものではありません。
そんな方におすすめしたいのが、アキサポの空き家活用サービスです。
空き家を借り受け、所有者様の自己負担0円（※）でリノベーション工事後、一定期間転貸するアキサポなら、リノベーションなどの費用面をネックに感じている方でも手軽に空き家活用をスタートできます。
もちろん事前の現地調査やプランニング、リノベーション後の利用者の募集など、面倒な手続きまですべてアキサポがフルサポート。
空き家活用関連のあらゆるお悩みに応えられる体制が整っていますので、知識や経験がない方でも安心してはじめていただけます。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
練馬区で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例
「空き家活用」という言葉自体は耳にしたことがあるものの、具体的なイメージが湧かない方もいらっしゃるでしょう。
そこでここからは、実際にアキサポが手がけたさまざまな空き家活用事例をご紹介しますので、参考にしてみてください。
事例1：【練馬区旭町】築56年の空き家は女性専用古民家シェアハウスへ再生
| 建築年月 | 築56年 |
| 延床面積 | 約118.07㎡ |
| 構造 | 木造亜鉛メッキ鋼板葺平屋建 |
| 活用事例 | シェアハウス |
東京都練馬区「地下鉄成増」駅から徒歩11分の閑静な住宅街にある空き家を活用した事例です。
こちらの物件は、1年半ほど空き家状態が続いていたこともあり、ネズミやシロアリなど害獣・害虫の住処となっている痕跡が確認されました。
そこでまずは害獣駆除やシロアリの防蟻処理を実施。さらに、所有者様の「社員寮のように特定の人たちが使い、近所迷惑にならない場所にしたい」という要望を踏まえたリノベーションを行いました。
現在では、「共用スペースで本を楽しめる」をコンセプトとした女性専用のシェアハウスに生まれ変わっています。
事例2：【世田谷区祖師谷】世田谷の空き家を“飲食店×シェアハウス×α”の地域活性化拠点へ
| 建築年月 | 不明 |
| 延床面積 | 1～3階 56.56㎡／屋階 6.54㎡／延床 176.22㎡ |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根3階建 |
| 活用事例 | 飲食店＆シェアハウス+α |
20年前まで社宅や住居として使用されてきた、築60年を超える空き家の活用事例です。
リノベーションにより、地域活性化拠点をテーマとした「飲食店連動型コンセプトシェアハウス」へと生まれ変わり、1階のダイニングバーは飲食店としての機能に加え、クリエイターの作品の展示・販売、地域イベント開催スペースなど、幅広い用途に活用されています。
事例3：【品川区南大井】「特定空き家」認定寸前の空き家を美容室へ再生
| 建築年月 | 不詳 |
| 延床面積 | 47.75㎡ |
| 構造 | 木造瓦葺2階建 |
| 活用事例 | 美容室 |
空き家の中でも特に深刻な問題を抱えている「特定空家」に認定される寸前の空き家を活用した事例です。
こちらの物件は、最寄り駅から徒歩2分と好立地であるにも関わらず、約20年間空き家状態が続いていたことで老朽化が進むとともに不法投棄もされている状態でした。
そこでアキサポでは、エリア特性や周辺のニーズを踏まえ、店舗としての再生を提案。結果的には、空き家になる前と同じ美容室として活用されることとなりました。
練馬区の政府や自治体による空き家活用関連の補助金制度
空き家活用を進める際にチェックしておきたいのが補助金制度です。
練馬区でも、空き家関連の補助金が複数用意されていますので、条件に合致する場合は活用を検討しましょう。
参考までに、練馬区で用意されている補助金制度をいくつかご紹介します。
| 名称 | 概要 |
| 空家地域貢献事業（補助金交付対象事業） | 専門家から改修等必要なアドバイスを受けられたり、改修費等の初期整備費の補助を受けられる |
| 住宅の耐震改修工事等の助成 | 耐震診断、耐震改修工事、除却工事などにかかる費用の一部を補助 |
| 民間建築物（住宅以外）の耐震改修工事等の助成 | 住宅以外（マンションや店舗、事務所など）の耐震診断、耐震改修工事、除却工事などにかかる費用の一部を補助 |
練馬区の空き家を活用するその他の方法・手段
空き家には以下のようなさまざまな使い道が用意されています。
| 1.リノベーションして賃貸物件として活用 2.建物ごと売却する 3.建物を解体して土地を売却する 4.不動産会社に買取してもらう 5.無償譲渡する 6.自分で住む |
そこでここからは、上記7つの活用方法・手段について解説します。
①リノベーションして賃貸物件として活用
空き家をリノベーションした上で賃貸物件として活用する方法には、多種多様なメリットがあります。
| ・建物の資産価値が向上する ・リノベーションにより、利用目的にマッチした物件に生まれ変わる ・安定した家賃収入を得られる ・リノベーション費用を抑えて空き家活用をはじめられる方法が用意されている（アキサポなど） ・空き家を手放す必要がない |
空き家活用にはざっと挙げただけでもこれだけのメリットがあることから、さまざまな活用方法の中でも近年とりわけ人気を集めています。
② 建物ごと売却する
建物に一定の資産価値が見込める場合には、建物ごと売却するのもひとつの手です。
具体的には不動産会社に仲介してもらう形で買い手を探す方法となり、少しでも高く空き家を売却したい場合に有効な方法となります。
売値は所有者が決定できますが、希望する価格で売却できるとは限らず、売却成立まで時間がかかる傾向にあることから、不動産会社と相談しながら他の方法も含めて検討するのがおすすめです。
③ 建物を解体して土地を売却する
以下のような条件にマッチする場合は、建物を解体して土地を売却する方法を検討すると良いでしょう。
| ・建物の老朽化、損傷が進んでいる ・新築の需要が高い（土地の需要が高い） |
練馬区の場合、東京23区ということもあり土地の需要が高いエリアですので、建物ごと売却するより更地のほうが売却しやすくなる可能性は十分に考えられます。
④ 不動産会社に買取してもらう
不動産会社による買取は、「少しでも早く空き家を売却したい」場合におすすめの方法です。
仲介による売却では買い手を探す必要があるため時間がかかる傾向にある一方で、不動産買取は「買い手＝不動産会社」となるため、買い手を探す必要がありません。
したがって、スピーディに空き家を売却しやすいメリットがあるものの、仲介に比べると売却価格が7割程度と安くなる点はあらかじめ留意しておきましょう。
⑤ 無償譲渡する
無償譲渡とは、文字どおり「空き家を無料で他人に譲り渡す取引」を指します。
空き家は所有しているだけで維持・管理などの手間がかかるだけでなく、税金をはじめとしたコストも発生します。
しかし、建物の状態や立地によっては売却が難しいケースもあり、そのような場合に「タダでも良いから手放したい」という理由で無償譲渡が選択されることもあります。
無償譲渡がベストな選択となるかどうかを判断するには専門的な知識が求められますので、まずは専門家に相談した上で検討すると良いでしょう。
⑥ 自分で住む
他人に譲るのではなく、自分で住むのも選択肢のひとつです。
ただし、空き家の多くは築年数の経過に伴い老朽化が進んでいるため、自分で住む場合にもリノベーションしておくことをおすすめします。
先を見越してリノベーションすれば、将来的な利活用の際にも有利に働きますので、中長期的な目線で計画的にリノベーションするのがおすすめです。
【借りたい方向け】練馬区での空き家の探し方
ここからは「空き家を借りたい方」向けに、練馬区での空き家の探し方をいくつかご紹介します。
空き家の探し方は主に4種類ありますので、それぞれの特徴やメリットなどを参考にしながら物件探しに役立ててください。
| 1.空き家マッチングサービスの利用 2.地域の不動産屋を利用する 3.賃貸・不動産のポータルサイトを利用する |
① 空き家マッチングサービスの利用
空き家マッチングサービスとは、空き家を貸したい方・借りたい方の双方から条件などをヒアリングした上で相性の良い物件をマッチングするサービスです。
賃貸・不動産のポータルサイトやバンクでは、物件情報がオープンになってしまうため、魅力的な物件は競争が激しくなってしまいます。
一方の空き家マッチングサービスでは、市場に出回っていない物件も取り扱っているため、掘り出し物に出会える可能性がある点が大きな魅力です。
アキサポでも、独自のネットワークを活かした物件探しのサポートを行っていますので、物件探しの際にもご活用ください。
② 地域の不動産屋を利用する
すでに物件探しのエリアを絞り込んでいる場合は、地元の不動産屋に足を運ぶのもひとつの手です。
地元の不動産屋なら、周辺エリアの事情に詳しいですから、生活環境や利便性などについてリアルな情報を得られるでしょう。
ただし、直接出向くためには時間もお金もかかりますから、事前にしっかり情報収集した上で判断することをおすすめします。
③ 賃貸・不動産のポータルサイトを利用する
HOME’S、SUUMOといった賃貸・不動産のポータルサイトのメリットは、何といっても「効率の良さ」です。
インターネットさえあれば、時間や場所を選ばずに全国各地の物件情報をチェックできるため、初期段階の情報収集に適しています。
ただし、掲載されている情報には限りがありますので、気になるエリアや物件が見つかった際には不動産会社に直接問い合わせて検討することをおすすめします。
練馬区の空き家リノベーション・活用のまとめ
練馬区は空き家率自体は低いものの、空き家の数は増え続けているため、今後も継続的な空き家の利活用が求められます。
ただし、空き家には売却、賃貸、解体など幅広い選択肢が用意されており、適切な判断を下すには専門的な知識や経験が求められます。
アキサポなら、空き家活用はもちろん、売却、解体、建替など幅広いご提案が可能ですので、興味がある方はお気軽にご相談ください。
