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公開日:2024.01.09 更新日:2024.02.14
大田区の空き家活用方法を徹底解説！自己資金０円でリノベーションし賃貸収入を得る方法とは？
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東京都大田区で空き家活用を始めたくても、「何をすればいいか分からない」という、漠然とした悩みを抱えている方は多いと思います。空き家のリノベーション費用や相談先など、分からないことは多いですよね。
そんな方のために、この記事では大田区で空き家活用を始めるときのポイントや、リノベーション費用相場などを解説します。さらに、自己負担0円で空き家活用を始められる方法も紹介しますので、予算で悩んでいる方もぜひご覧ください。
目次
大田区の空き家事情
大田区は、平成30年（2018年）時点における住宅総数が約42.7万戸という、多くの住宅を抱えるエリアです。住宅の相場は23区の中で安い方ですが、区内には田園調布や久が原といった高級住宅街もあります。
交通面においては、京浜東北線や京急本線、東急多摩川線など複数の鉄道路線があり、羽田空港も区内に位置しています。
出典：大田区空家等対策計画
平成30年（2018年）時点の大田区の空き家数は48,450戸、空き家率は11.3%です。空き家率は全国平均の13.8%より低いものの、住宅総数が多いため、絶対数としては多くなっています。
そのうち、空き家問題で取り上げられることが多い、用途の定まっていない空き家の「その他の住宅」の割合は、8.5%にあたる4,130戸です。
大田区で空き家活用する際に抑えておくポイント
大田区の空き家事情で知っておきたいのは、大田区が空き家活用に積極的であることです。区が率先して空き家の流通を促す活動をしており、ワンストップサービス窓口や地域貢献活用といった事業に取り組んでいます。
空き家活用は全国的な課題であり、官民が共同で取り組むことが多いです。解決するために行政の協力が必要なことも多いので、空き家で悩んだときに、相談しやすい環境が整っているのはありがたい点です。
大田区で実施している空き家対策は、以下のページで知ることができます。
大田区の空き家対策一覧（大田区）
大田区で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法
大田区が空き家対策に積極的とはいえ、空き家活用をするには自分の持ち出しが必要になります。そこで気になるのが、空き家活用に欠かせないリノベーションの費用相場です。
特にリノベーションのコストがかかるのは、水回りの入れ替えや、リビングの改修といった、住み心地に大きく影響する箇所です。これらはリノベーションの有無で印象が大きく変わるので、あらかじめ予算を把握しておきましょう。
ここでは、空き家のリノベーション費用相場を施工箇所と施工内容別に紹介します。
空き家のリノベーションには費用がかかる
空き家のリノベーション工事を区分すると、施工箇所だけで10種類以上、さらに施工箇所ごとに複数の施工内容があります。
すべてに対応するのは現実的ではないので、緊急性と費用対効果を見ながら、必要な工事を選んで実施していきます。
居住空間関係
水回り関係
内装・外装関係
その他
出典：部位別リフォーム費用一覧（国土交通省）
住み心地を左右する水回りやリビングの改修を見ると、数ある項目のなかでも比較的高額な部類にあることが分かります。また、雨水を防ぐ重要な役割を担っている屋根や外壁の項目も比較的高額な部類です。
このように、一箇所を対応するだけでも数百万円の費用が必要になるので、空き家のリノベーションを実現するには、工事箇所の取捨選択が大切になってきます。
なお、以下の記事では空き家リノベーションの費用や補助金などについて詳しく説明しています。活用の成功例も紹介しているので、参考にしてください。
自己負担０円でリノベーションし活用する方法
空き家のリノベーション費用が用意できない場合、空き家活用を諦めるしかないのでしょうか？じつは、そんな悩みを解決できる、ある方法があるんです。
それは、空き家活用サービスの「アキサポ」です。自己負担0円（※）から空き家活用を始められます。
「アキサポ」は、空き家オーナーから借り上げた空き家をアキサポの負担でリノベーションしてから貸し出すサービスです。アキサポの収益は月々の賃料からまかなわれているので、基本的に空き家オーナーには費用負担がありません。
さらに、空き家を貸し出した収益は、その一部を空き家オーナーに還元します。空き家を持ってさえいれば、自己負担0円（※）で継続収入に繋げられる可能性があるので、ぜひ一度ご相談ください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
大田区で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例
空き家活用の具体的なイメージをつかむために、「アキサポ」を使った空き家活用事例を3つ紹介します。今回は、大田区内の物件を2つと、墨田区の物件を1つピックアップしました。それぞれの活用法は以下のとおりです。
| 1：賃貸アパート → 賃貸アパート（リノベーション） 2：空き家 → バイクガレージ 3：テナント → 個人向け貸倉庫 |
事例1：【東京都大田区】母から受け継いだアパートは面影を残して新たな賃貸住宅へ
| 建築年月 | 1972年4月 |
| 延床面積 | 39.74㎡ |
| 構造 | 木造2階建 |
| 活用事例 | 賃貸アパート |
アパートの老朽化により、リノベーション・修繕を施して再活用した事例です。
施工箇所は内装全体と水回りが中心で、それまで付いていなかった風呂も設置しました。
一方外装は、元のイメージを大事にするため、大きな改修は行わずに再塗装をしました。結果、元のイメージを保ちつつ、物件の使い勝手を向上させることに成功しました。
事例2：【大田区】不法投棄が続く空き家は視認性の悪さを利用してバイクガレージへ
| 建築年月 | 1990年10月 |
| 延床面積（2棟） | 48.60㎡/37.76㎡（2F事務所：43.43） |
| 構造 | 木造平屋倉庫/鉄骨造陸屋根2階建 |
| 活用事例 | バイクガレージ |
それまで使い道が見つからず、老朽化も進んでいた空き家を、バイクガレージに活用した事例です。この物件は不法投棄が発生するほど見通しが悪く、住宅としては不向きでした。
そこで、その見通しの悪さを逆手に取ってバイクガレージにすることに。元々バイクユーザーが多い地域だったこともあり、活用に成功しました。
また、ボロボロだった空き家がよみがえったことで、地域の方からは「安心して生活できる」と好評をいただきました。
事例3：【東京都墨田区】長年テナントがつかなかった店舗を個人向けの貸倉庫へ
| 建築年月 | 1975年11月 |
| 延床面積 | 103.08㎡ |
| 構造 | 鉄骨造陸屋根3階建 |
| 活用事例 | レンタル倉庫 |
10年間借り手が見つからずに放置されていた店舗を、個人向け貸倉庫に活用した事例です。この物件は、商店街に立地していたものの、駅から遠いため人通りが少なく、店舗としての利用が難しい状態でした。
そこで、発想を変えて地域住民をターゲットにした貸し倉庫にすることに。
結果、稼働直後から問い合わせが相次ぐ、人気物件としてよみがえらせることに成功しました。
大田区の政府や自治体による空き家活用関連の補助金制度
大田区で空き家活用に使える補助金は、主に住宅のリフォームを目的としたものです。バリアフリー化や耐震化など、既存住宅の課題を解決するための補助金が多いです。
≪リフォームを対象にした補助金≫
| 種別 | 工事内容 | 助成率 | 上限額 |
| A | バリアフリー化、環境への配慮、防犯・防災対策、住まいの長寿化に該当する助成対象工事 | 助成対象額の10％ | 20万円 |
| A | 区の他の助成制度・保険給付制度と併せて申請する工事 | 助成対象額の5％ | 10万円 |
| A | 耐震化助成事業と合わせて申請する耐震工事 | 助成対象額の10％ | 20万円 |
| A | 住宅リフォーム助成事業でのみ申請する耐震化工事 | 助成対象額の10％ | 30万円 |
| A | 吹付アスベスト除去工事 | 対象工事費用（税抜）の10％ | 50万 |
| B | 新しい生活様式への対応工事 | 対象工事費用（税抜）の20％ | 10万円 |
また、住宅の耐震化促進を目的とした、木造住宅除却補助金も空き家活用に使える場合があります。建物の取り壊しが前提にはなりますが、老朽化した空き家の対策を考える場合は活用できないか確認しておきましょう。
木造住宅除却補助金（大田区）
大田区の空き家を活用するその他の方法・手段
空き家活用だけが解決の手段ではありません。、物件によっては別の方法が適している場合もあります。物件の価値を活かすためにも、空き家活用を始める際には、ほかの方法も検討しておきましょう。
そこでここでは、空き家を活用する主な方法である以下の6種類について、それぞれのメリット・デメリットを解説します。
| ①リノベーションして賃貸物件として活用 ②建物ごと売却する ③建物を解体して土地を売却する ④不動産会社に買取してもらう ⑤無料譲渡する ⑥自分で住む |
①リノベーションして賃貸物件として活用
前述でもご紹介している通り、空き家をリノベーションして賃貸に出す、いわゆる「空き家活用」は、空き家を所有したままで継続収入が得られるメリットがある方法です。相続した空き家を手放したくない場合や、固定資産税の負担を減らしたい場合などにおすすめです。
また、空き家に利用者が付くことで、空き家の劣化を防ぐことができますし、リノベーションをしておけば、資産価値を高めることもできます。
デメリットとしては、リノベーションにかかる初期費用の高さが挙げられます。百万円単位で費用が必要になるので、用意が難しい場合は、空き家活用サービスの「アキサポ」を利用するのも手です。
② 建物ごと売却する
建物ごと売却する方法は、土地・建物の価値が高い場合にまとまった収入が得られたり、空き家の悩みから解放されたりといったメリットがある方法です。一方のデメリットには、所有権を手放す必要がある点や、売却時に税金や手数料がかかる点が挙げられます。
空き家を売却する際にかかる主な税金や手数料は以下のとおりです。
不動産の売却時にかかる税金や手数料
| ・仲介手数料 ・登録免許税 ・譲渡所得税 ・住民税 ・印紙税 |
売却後に手元に残るお金は、これらの税金や手数料を差し引いた額です。売却時には、あらかじめ税金と手数料がいくらかかるのか概算を把握しておきましょう。
なお、以下の記事では売却にかかる税金や手数料について詳しく解説しています。検討時には一読して、注意点をよく理解しておきましょう。
③ 建物を解体して土地を売却する
空き家を解体して土地を売却する方法には、購入者が土地を使いやすくなるメリットがあります。土地の購入者が建物を必要としていない場合や、建物が老朽化している場合に効果が期待できます。
一方のデメリットは、解体後に土地の固定資産税や都市計画税の負担額が上がる可能性があることです。
固定資産税と都市計画税には、住宅が建っていることを条件とした減税制度があります。減額割合は、固定資産税が最大で6分の1、都市計画税が最大で3分の1となっており、空き家を解体した場合、これらの制度が解除される可能性があるのです。
そのため、空き家を解体する場合はタイミングに注意する必要があります。以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ一度目を通してみてください。
④ 不動産会社に買取してもらう
不動産会社に買取りしてもらう方法は、第3者に売却するよりも、早く・確実に空き家を手放せるメリットがあります。買い手を探す手間がかからないので、早く空き家を売却したい方におすすめです。
買取りのデメリットは、売却よりも相場が安いことです。一般的に売却の約7割が相場と言われています。ただ、空き家の売却にかかる時間や維持管理費を考えると、結果的に買取りの方が得になる可能性もあります。
⑤ 無料譲渡する
無料譲渡は、空き家の維持管理費や管理の手間がかからなくなるメリットがあります。デメリットとしては、無料であげてしまうので、収入が得られないことです。
無料譲渡は一般的に、借り手や買い手が見つからない場合に選ばれることが多い方法です。親戚や知人を頼ったり、空き家バンクにタダ同然の価格で掲載したりすることで、貰い手を探します。
ただ、無料で譲渡する場合でも、所有権を移す場合にかかる「登録免許税」や、手続きを司法書士に依頼する場合の報酬は必要になる可能性があります。手続きまで無料にするのは難しいので注意しましょう。
⑥ 自分で住む
自分で住む方法は、すぐに始められて費用が少なくて済むメリットがある方法です。また、空き家の劣化リスク軽減や、防犯対策としても効果が期待できます。空き家の借り手や買い手が見つかるまで、一時的に住むだけでもよいでしょう。
デメリットは、住んでいる間も税金や維持管理費がかかる点です。費用負担が軽減されるわけではないので、費用面の課題を解決したいのであれば、一時的な対応策として考えておいた方がよいでしょう。
【借りたい方向け】大田区での空き家の探し方
ここからは、大田区で空き家を探している方向けに、空き家の探し方を4つ紹介します。
大田区で使える主な方法は以下の3種類です。
| ①空き家マッチングサービスの利用 ②地域の不動産屋を利用する ③賃貸・不動産のポータルサイトを利用する |
方法を選ぶポイントは、空き家探しの段階や希望条件の細かさなどが挙げられます。それぞれ得意な分野が違うので、自分の状況に合わせて方法を選びましょう。
① 空き家マッチングサービスの利用
空き家マッチングサービスとは、「空き家を買いたい・借りたい人」の悩みや要望を事前にヒアリングした上で相性の良い物件を紹介するサービスです。
空き家バンクの場合、物件情報はWebサイトなどに公開されており誰でも確認できる状態となっていますので、魅力的な物件は競争になってしまうことも珍しくありません。
一方の空き家マッチングサービスでは、世間に出回っていない物件を紹介してもらえるため、思わぬ掘り出し物に出会える可能性があるのが大きなメリットです。
アキサポでもお客様からの希望条件などをもとに物件探しのサポートをしていますので、気になる方はお気軽にお問い合わせください。
② 地域の不動産屋を利用する
大まかなエリアが決まっている場合や、エリアの特徴を細かく知りたい場合は、地域の不動産屋に相談してみる方法があります。特に、地元に特化した不動産屋は、地元ならではの情報を持っている場合があります。
ポータルサイトには掲載されていない物件を取り扱っている場合もあるので、ポータルサイトで良い物件が見つからない場合に、情報収集の方法を変える意味で行ってみるのもよいでしょう。
③ 賃貸・不動産のポータルサイトを利用する
空き家探しを始めたばかりなら、まず賃貸・不動産のポータルサイトを使うことから始めてみましょう。物件をまとめて探せるのはもちろん、眺めてるうちに地理や交通に詳しくなる効果も期待できます。
また、いろいろな条件から検索できるので、地域や間取りといった条件ごとの物件相場を知るのにも便利です。
大田区の空き家リノベーション・活用のまとめ
大田区は東京23区にありながら、住宅相場が比較的安い、戸建て住宅が多いエリアです。それだけに空き家の数は多いですが、同時に住宅需要も高いため、ポイントを抑えれば空き家活用を成功させる見込みがあります。
また、大田区は自治体が空き家活用に積極的なので、空き家活用を始めやすい環境が整っている点も忘れてはいけません。補助金や補助事業を活用しながら、最善の方法を探していきましょう。
もし費用面で悩んだ場合は、ぜひ「アキサポ」にご相談を。「アキサポ」なら、空き家の周辺調査から活用方法の提案、リノベーションまで自己負担0円（※）から対応可能です。自分の空き家にどのような使い道が見込めるか知りたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
