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公開日:2023.12.19 更新日:2024.02.14
神戸市の空き家活用方法を徹底解説！自己資金0円でリノベーションし賃貸収入を得る方法とは？
人口150万人超を抱える神戸市は近畿大都市圏における中心都市であり、経済・観光・文化などさまざまな側面で重要な役割を担っています。
そんな神戸市において、「空き家をうまく活用するにはどうすべきなのか？」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。
今回は、神戸市の空き家事情をご紹介するとともに、空き家活用方法をはじめる上で知っておきたい情報を分かりやすくまとめています。
さらに、自己負担0円で空き家をリノベーションして活用する方法もご紹介しますので、空き家の利活用に興味がある方はぜひチェックしてみてください。
目次
神戸市の空き家事情
まずは神戸市の現在の空き家事情を知るために、以下のデータをご覧ください。
こちらは1998年～2018年までの神戸市における空き家数・空き家率などの推移を示したグラフです。
空き家率は2008年頃よりほぼ横ばいの数字となっており、2018年時点では全国平均の13.6％をやや下回る13.3％を記録。ただし、空き家となっている住宅を取得した経緯の1位が「相続（55％）」となっているだけでなく、ここ数年は高齢者のみで構成される世帯数の割合が増加傾向にあることから、今後も相続による空き家が多数発生すると考えられています。
また、ネットモニターアンケートによると、相続によって住宅を引き継ぐ予定がある人のうち8割弱が「住宅の利用等について話し合っていない、話し合いが進んでいない」と回答しているため、長い目で見ると決して安心できるような状況ではありません。
神戸市で空き家活用する際に抑えておくポイント
売却、賃貸、解体など、空き家にはさまざまな活用方法が存在しますが、ベストな活用方法を見出すには、エリアごとの特性を踏まえた判断が求められます。
例えば不動産需要の高い都市部ではビジネス利用などのニーズが見込めますが、逆に人が少ない山間部で同様のニーズを見込むのは難しくなります。
このように立地や周辺エリアのニーズに合わせて活用方法を見極めることで、リスクを抑えながら空き家という資産を最大限有効活用しやすくなるわけです。
そこでここからは、9つの区で構成されている神戸市について、各エリアごとの特徴をご紹介します。
| エリア | 特徴 |
|---|---|
| 東灘区 | 明治から昭和にかけて関西の財界人や有力者がこぞって邸宅を建てた高級住宅地があり、教育環境が充実している。 |
| 灘区 | 三宮や大阪へのアクセスに優れているだけでなく、商業施設、公共施設、医療施設などが充実している。大阪湾が広がる海側エリアでは工業や港湾流通が盛ん。 |
| 中央区 | 三宮を抱えているエリアで、観光や行政の中心地となっている。異人館や中華街など、多文化の街としても有名。 |
| 兵庫区 | かつては神戸市の中心市街として栄えていた新開地に加え、大型商店街、中央市場など、複数の文化が入り混じっているエリア。交通機関が発達しており、ショッピングや娯楽目的でも人気。 |
| 長田区 | 阪神淡路大震災で大きな被害を受けたものの、復興によりわずかな下町情緒と新しい街並みが共存するエリアへと生まれ変わる。海、丘、山と、自然に囲まれた環境である点も特徴的。 |
| 須磨区 | 明治から大正にかけては関西でも有名な別荘地として知られていた。須磨海岸、須磨海水浴場、など、海を活かしたスポットが人気のエリア。 |
| 垂水区 | 山を切り開いて開発された住宅が数多く存在しており、アップダウンの激しいエリア。ただし、多くの鉄道・バスが運行するなどアクセスは良好で、商業施設や教育施設もそろっている。 |
| 西区 | 神戸市の中でも最も人口が多いエリア。ベッドタウンとして発展を遂げてきた歴史を持ち、教育環境が整っていることからファミリー層の人気が高い。 |
| 北区 | 神戸市の区の中で最も面積が広く、数多くのニュータウンが存在するベッドタウン。豊かな自然が残っている一方で、神戸市内や阪神間など都心部へのアクセスも良好。 |
ご覧のとおり、9つの区それぞれで特色が異なり、「ベッドタウン」「別荘地」「観光地」など各エリアに個性があることが分かります。
空き家活用の際には、こうしたエリアごとの違いを把握するところから始めるのがおすすめですが、調査・分析には専門的な知識が求められるため、空き家の利活用に精通した専門家に相談してみると良いでしょう。
神戸市で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法
幅広い空き家の使い道の中でも、近年とりわけ注目を集めているのが「リノベーションした上で賃貸物件として活用する方法」です。
あらかじめリノベーションを施しておけば建物の安全性を高められるだけでなく、現代のニーズに応じた魅力的な物件となり、活用の幅は大きく広がります。
一方でリノベーションといえば気になるのは「費用」の話。
そこでここからは、空き家のリノベーション費用を詳しく紹介するとともに、自己負担0円でリノベーションして空き家活用をはじめる方法についてもご紹介します。
空き家のリノベーションには費用がかかる
まずは施工箇所・施工内容別のリノベーション費用相場を一覧表にまとめましたので見てみましょう。
居住空間関係
水回り関係
内装・外装関係
その他
出典：部位別リフォーム費用一覧（国土交通省）
ご覧のとおり、リノベーションは施工箇所・施工内容によって費用が大きく変動することが分かります。
もちろん部分的なリノベーションであれば、数十万円程度で抑えることも可能ですが、空き家の多くは築年数の経過に伴い、建物全体の劣化が進んでいることから、複数箇所をまとめてリノベーションするケースが多くなります。
そうなると費用は数百万円～1千万円を超えることも珍しくありませんので、やはり空き家所有者にとっては大きな負担となってしまうでしょう。
自己資金負担0円でリノベーションし活用する方法
空き家活用を有利に進める上で効果的なリノベーションですが、高額な費用をネックに感じる方が多いのも事実です。
そんな方におすすめしたいのが、「アキサポの空き家活用」。
「アキサポ」とは、空き家を借り受け、所有者様の自己負担0円（※）でリノベーション工事後、一定期間転貸するサービスです。
現地調査や周辺調査を行った上で最適な空き家活用方法をご提案し、その上でリノベーションを実施する仕組みとなっており、費用を抑えられるだけでなく「一つひとつの空き家に適した活用の仕方」を見つけられるのも大きな魅力です。
売却、建物管理、解体、建替など、ご要望や状況に合わせて他の選択肢もご提案可能ですので、空き家の使い道にお悩みの方はアキサポまでお気軽にご相談ください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
神戸市で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例
空き家をお持ちの方の中には、「空き家をリノベーションして活用する方法」について具体的なイメージが湧かないという方もいらっしゃるでしょう。
そこでここからは、「アキサポ」が実際に手掛けた空き家活用のさまざまな事例をご紹介しますので、参考にしてください。
事例1：【文京区千駄木】10年空き家だった戸建て住宅は和モダンカフェ＆食事処へ再生
| 建築年月 | 築50年 |
| 延床面積 | 約55.59㎡ |
| 構造 | 木造セメント瓦葺2階建 |
| 活用事例 | 飲食店 |
築50年の空き家を再生した事例です。
こちらの物件は約10年間空き家状態だったため、建物が全体的に傷んでおり、床に至っては腐食しており歩くのも困難な状況でした。
一方で築50年の歴史ある物件という特性を持っていたこともあり、活用時には昔ながらの木の素材感を残した内部空間のリノベーションを実施。
結果的に、地元の街並みとマッチしつつも「昔ながらの雰囲気が気に入った」という利用者様からのお問い合わせを受け、和モダンカフェ＆食事処へと生まれ変わりました。
事例2：【品川区南大井】「特定空き家」認定寸前の空き家を美容室へ再生
| 建築年月 | 不詳 |
| 延床面積 | 47.75㎡ |
| 構造 | 木造瓦葺2階建 |
| 活用事例 | 美容室 |
空き家の中でも特に危険性の高い「特定空き家」に認定される寸前の物件を活用した事例です。
こちらの物件は約20年間空き家状態だった影響で、外壁が半分ない、建物が傾いている、不法投棄もされているなど、さまざまな問題を抱えており、このままだと特定空き家に認定されると通知を受けた後にアキサポへご相談いただきました。
そこで周辺調査を実施した結果、店舗向きの条件がそろっていることや近隣エリアに同業店舗がないことなどが判明。建物全体のリノベーションを行い、空き家になる前と同じ美容室へと再生を果たしました。
事例3：【神奈川県横浜市西区】刃物店として使用されていた空き家は2つの用途に活用
| 建築年月 | 不明 |
| 延床面積 | 約114.5㎡ |
| 構造 | 木造2階建 |
| 活用事例 | 多用途 |
長年刃物店を営んできた物件の活用事例です。
ご相談時には、建物の老朽化に伴い雨漏りの危険性があるなど大掛かりな改修工事が必要な状態でした。
一方で好立地、かつ路面部分と2階部分で別の用途が組み込める特徴的な構成であったため、路面部分を「ブリトー専門店」、2階部分を「賃貸住宅」という異なる用途へと再生しました。
神戸市の政府や自治体による空き家活用関連の補助金制度
深刻化する空き家問題に伴い、政府や各自治体では空き家問題解消に役立つさまざまな補助金を用意しています。
空き家活用時には、こうした補助金をうまく利用することで費用を抑えながら活用をはじめられるため、ここでは神戸市で用意されている補助金関連の制度をいくつかご紹介しましょう。
| 名称 | 概要 | 対象エリア |
|---|---|---|
| リノベーション補助（空き家地域利用） | 空き家を地域利用するための改修費用を補助 | 神戸市の市街化区域内 |
| 老朽空き家等解体補助制度 | 腐朽や破損がある家屋を解体する際に最大100万円の補助金を支給 | 1981年（昭和56年）5月以前に着工された神戸市内にある家屋 |
| 維持費用補助（空き家/空き地地域利用） | 空き家・空き地を地域利用する場合に、無償で貸し出していただく所有者の方に、固定資産税などの相当額を補助 | 神戸市の市街化区域内 |
| 初期費用補助（空き家/空き地地域利用） | 空き家・空き地を地域利用する場合に、賃貸借や売買等で発生する仲介手数料や、所有権移転に係る登記費用を補助 | 神戸市の市街化区域内 |
神戸市の空き家を活用するその他の方法・手段
空き家には多種多様な使い道があり、立地や建物の特性などによって相性の良い活用方法は異なります。
そこでここからは、以下7つの空き家活用方法・手段を順に解説しますので、ひととおりチェックしてみましょう。
| 1.リノベーションし賃貸物件として活用 2.建物ごと売却する 3.建物を解体して土地を売却する 4.不動産会社に買取してもらう 5.無料譲渡する 6.自分で住む 7.空き家バンクの利用 |
①リノベーションし賃貸物件として活用
すでにご紹介してきた「リノベーションし賃貸物件として活用する方法」には、以下のようなメリットがあります。
| ・物件を手放す必要がない（将来的に別の用途にシフトできる） ・安定した家賃収入を得られる ・第三者が物件を継続的に利用するため、維持・管理の手間が軽減される ・リノベーションにより建物の資産価値が向上する ・立地やニーズに合わせて活用方法を選択できる |
ちなみにこれらのメリットは「リノベーションし賃貸物件として活用する方法」特有のものであり、いかに多彩なメリットを備えているのかを示しています。
また、ネックである活用前のリノベーション費用についてもアキサポのような仕組みを使うことでクリアできますので、「なるべく初期費用をかけずに空き家を有効活用したい」方にもおすすめです。
② 建物ごと売却する
建物に一定の資産価値が見込める場合には、空き家を建物ごと売却するのもひとつの手です。
建物ごと売却する方法なら、解体・整地などに手間やコストをかける必要がありませんし、需要があればまとまった現金収入を得られるのが大きなメリットです。
ただし、不動産会社の仲介による売却は、あくまで「買い手が見つかって成立」するシステムであるため、希望額で買い手が見つからない、売却成立まで長期間かかってしまう、といった可能性がある点はあらかじめ留意しておきましょう。
③ 建物を解体して土地を売却する
以下いずれかに該当する場合は、建物を解体して土地を売却する選択肢も視野に入れると良いでしょう。
| ・建物の損傷、老朽化が進んでおり、そのままの状態では売却が難しい ・現状として建物の倒壊リスクなどを抱えている ・「新築物件を建てたい」というニーズが見込める |
前述の「建物ごと売却する方法」は、あくまで「建物付きで購入したい」というニーズがあってこそ成立する方法です。
したがって建物自体の資産価値が低い場合や新築物件のニーズが多いエリアなどでは、解体して土地を売却した方が流通性は高くなります。
解体にはリスクがあり、慎重な判断が求められますので、まずは専門家に相談してみるのが良いでしょう。
④ 不動産会社に買取してもらう
不動産会社に買い取ってもらう方法の大きなメリットは、「スピーディに物件を売却できる」点です。
不動産仲介では、買い手が見つかるまで平均で9～12ヵ月程度の時間がかかることがありますが、不動産買取では「買い手＝不動産会社」となることから買い手を探す必要がありません。
そのため、少しでも早く空き家を売却したい際に選択肢の一つとして検討してみるのはありでしょう。
ただし、不動産買取の場合、買取相場は仲介の7割程度と低くなってしまう点は留意しておきましょう。
⑤ 無料譲渡する
無料譲渡（無償譲渡）とは、「土地・建物の価格を0円で譲り渡す」取引のことです。
空き家の中には、買い手が付かないほど劣化・損傷が進んでしまっている物件が多い一方で、所有者によっては「持っているだけで維持・管理の手間やコストがかかる」厄介な存在にもなります。
こうした場合に「タダでも良いから空き家を手放したい」という理由で無料譲渡が選択されるのは、むしろ理にかなった判断だといえるかもしれません。
⑥ 自分で住む
空き家を所有しているなら、もちろん自分で住むのも選択肢のひとつです。
ただし、中長期的な視点で考えると、自分で住む場合でもあらかじめリノベーションしておくのがおすすめです。
リノベーションにより安全性や耐震性を高められるだけでなく、住みやすさの向上にもつながります。
また、将来的に利活用する際にもリノベーションはプラスに働きますので、長い目で見ながらリノベーション計画を立てましょう。
⑦ 空き家バンクの利用
空き家バンクとは、「空き家を貸したい・売りたい人」と「空き家を借りたい・買いたい人」をつなげるサービスのことで、全国のさまざまな自治体が設置しています。
神戸市でも「神戸市空き家・空き地地域利用バンク」を整備し、使われていない空き家の利活用を促進していますので、気になる方はチェックしてみると良いでしょう。
【借りたい方向け】神戸市での空き家の探し方
ここでは、「空き家を借りたい方」に向けて、神戸市での空き家の探し方を4つご紹介します。
それぞれメリット・デメリットは異なりますので、ひととおりチェックした上で相性の良い方法を考えてみましょう。
① 空き家マッチングサービスの利用
神戸市で空き家探しをお考えの方に特におすすめしたいのが「空き家マッチングサービス」です。
空き家マッチングサービスとは、空き家オーナー・利用希望者の両方から丁寧にヒアリングしながら、最適な物件のマッチングを行うサービスのこと。
既存の条件だけで絞り込むのではなく、細かいお悩みや要望などを相談しながら物件探しを進められるため、「自分にぴったりの空き家」をお探しの方と相性の良いサービスだといえるでしょう。
アキサポの場合は、空き家に特化したネットワークを駆使することで不動産市場に出回っていない物件をご紹介できますので、掘り出し物をお探しの方には特におすすめです。
② 地域の不動産屋を利用する
すでに希望するエリアが絞り込めている場合は、直接現地の不動産屋に足を運ぶのもひとつの手です。
地域の不動産屋なら、現地の地域性や利便性など細かな情報が聞けますし、場合によってはまだ不動産市場に出回っていない物件を紹介してもらえる可能性もあります。
ただし、現地に直接出向くには時間やお金がかかりますので、特に遠方の場合は事前にしっかり情報収集を済ませておくことをおすすめします。
③ 賃貸・不動産のポータルサイトを利用する
SUUMO、HOME’Sなどの賃貸・不動産ポータルサイトを利用するメリットは、何といっても「手軽さ」です。
インターネット環境さえあれば、時間や場所に関係なく物件探しが行えるため、効率よく空き家を探したい方にはぴったりでしょう。
ただし、ポータルサイトに掲載されている情報には限りがありますので、「まずは物件の相場や量などを知りたい」という初期段階の情報収集に活用するのがおすすめです。
④ 空き家バンクで探す
空き家バンクは、「空き家を貸したい・売りたい人」と「空き家を借りたい・買いたい人」をつなげるサービスですから、もちろん物件探しにも活用できます。
大きなメリットは、仲介手数料などが発生しないことからコストを抑えやすい点です。
一方で、空き家バンクでは物件の取引に関して所有者と直接交渉や契約手続きを行う必要があるため、手間や時間がかかるだけでなく、トラブルが発生するリスクがある点には注意が必要です。
神戸市の空き家リノベーション・活用のまとめ
9つの区で構成されている神戸市は、ベッドタウン、歓楽街、高級住宅地など、エリアによって特性が大きく異なる都市です。
空き家活用時にはこうしたエリアごとの特性やニーズの違いを踏まえて最適な活用方法を検討する必要があるため、専門家の助けを借りるのが安心でしょう。
「アキサポ」では、空き家関連のお悩みや要望に幅広くお応えできる体制を整えていますので、「空き家の使い道に困っている」「空き家を利活用したい」などのお悩みをお持ちの方はお気軽にお問い合わせください。
