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公開日:2023.10.27 更新日:2024.08.16

空き家の管理方法とは?お手入れのコツや場所ごとのチェックポイントも紹介

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空き家の所有者は、定期的に管理を行わなければいけません。空き家の管理を怠ると、さまざまなリスクを抱えることになるので注意が必要です。
ここでは、空き家の定期的な管理方法を解説します。併せて、空き家を管理しないことで生じるリスクや、場所ごとに確認しておきたい具体的なチェックポイントについても見ていきましょう。

空き家を管理しないことで生じるリスク

まずは、空き家を管理しないことで生じるリスクをご紹介します。空き家の管理が必要な理由を知るためにも、管理が不十分な場合に起こりうるリスクを理解しておきましょう。

建物が老朽化する

人が住まない家は、老朽化が進みがちです。特に定期的な管理が行われずに長年放置した空き家は、どんどん朽ちていってしまいます。「子供が独立したら、空き家になっている家に住みたい」「今は空き家になっているけど、将来家庭を持った子供が住むかもしれない」といった理由で空き家を所有していても、管理が不十分だと、人が住める状態ではなくなってしまう可能性は高く、再度住める状態にするには、多額なリフォーム費用が必要になる場合もあります。

さらに、建物の老朽化は資産価値の低下も招きます。同じ築年数の空き家でも、適切な管理が行われていた空き家と、管理されずに放置されていた空き家では資産価値が異なります。
すぐに人が住める状態であれば、高値で売却できる可能性がありますが、老朽化してしまった場合、売却できないこともありうるでしょう。

特定空き家などに認定される

空き家を放置し続けると、自治体から「特定空き家」に認定されてしまうというリスクもあります。特定空き家とは、倒壊の危険性がある建物や衛生的に問題のある建物、管理が行われず著しく景観を損なう建物といった要件にあてはまる空き家のことです。

特定空き家に認定されると、自治体から空き家の管理に関する指導や助言を受けることになります。これに対応しないと勧告が出され、住宅用地にかかる固定資産税の特例措置が受けられません。その結果、支払う固定資産税の金額が増加することにつながります。
改善を行わず、自治体からの命令に従わないと、50万円以下の過料や行政代執行による空き家の取り壊しとその費用の負担なども発生するので注意しましょう。

また、2023年12月13日以降は、特定空き家になるおそれのある物件を「管理不全空き家」に認定する制度も始まりました。管理不全空き家も、住宅用地にかかる固定資産税の特例措置の対象外となります。

犯罪被害に遭う

空き家の管理が適切に行われていないと、犯罪被害に遭う可能性も高まります。空き家の管理不全によって起こる可能性が高まる犯罪には、下記のようなものがあります。

・空き巣
庭に雑草が生い茂った空き家は、空き巣犯にとって身を潜めて建物に入り込みやすく、周囲の誰かと遭遇するリスクも低い狙いやすい物件です。たとえ空き家に現金を置いていなかったとしても、家具や電化製品などを盗まれることが考えられます。

・不審者の侵入
空き家を放置すると、不審者が空き家に入り込んで住み着いてしまうといった問題が起こる可能性もあります。肝試しや廃墟探検をしたいという好奇心を持った第三者に、土足で空き家に踏み込まれることもあるでしょう。

・放火
空き家は、放火の被害に遭うおそれもあります。ゴミが放置されていたり、雑草が生い茂っていたりしている空き家は、放火のリスクが高まるので注意が必要です。

・ゴミの不法投棄
荒れた空き家は、ゴミを不法投棄されるリスクが高まります。粗大ごみなどが家の周りに放置されていたり、草木が生い茂っていたりすると、「いまさらゴミがひとつ増えても問題ないだろう」と思われてしまうため、継続的にゴミが捨てられてしまうということもあります。

近隣トラブルに発展する

空き家のトラブルは、近隣住民との問題に発展する可能性もあります。例えば、下記のような例が挙げられます。

<近隣トラブルに発展する空き家の状態の例>
・立木が伸びすぎたことで通行の妨げになる
・枯れ葉や枝が近隣の家に落ちてしまう
・建物の中で害獣や害虫が繁殖する
・不法投棄されたゴミが腐敗して悪臭などを放つ
・建物や壁などが倒壊して、通行人などにケガを負わせたり近隣の住宅を損傷させたりする

近隣住民とのトラブルが起きてしまうと、将来空き家を活用しようとする際に、住みづらくなってしまいます。また、倒壊による損害賠償などが生じると、金銭的な負担も大きくなるでしょう。

空き家管理方法とお手入れのコツ

空き家を適切な状態で維持するためには、定期的なお手入れが大切です。ここでは、定期的に行いたい空き家のお手入れ方法をご紹介します。

換気をする

窓や扉を開けて風を通し、家の中の湿気を外へ逃がしたり、家全体の空気の入れ替えをしたりすることは大切です。シロアリやカビの被害を防ぐためにも、定期的な換気を行うようにしましょう。
換気をする際は、家の中の窓や扉だけでなく、押入れやクローゼットの扉などの、空気の滞りやすい場所も開けるようにするのがベストです。

清掃をする

誰も住んでいない建物でも、ほこりは溜まり、室内はどんどん汚れていくので、定期的な掃除は大切です。建物の外も、きれいな状態に保っておくことでゴミの不法投棄などを防ぎやすくなります。

給排水設備に水を流す

水道管といった給排水設備は、鉄管を使っている場合は長期間水を流さないと、さびやすくなります。定期的に水を流して、錆を防ぎましょう。また、排水管は下水のにおいが上がってこないようにトラップと呼ばれる水の溜まっている部分がありますが、水を流さずにいると溜まっている水が枯れてしまい、においの逆流や虫の侵入経路となるおそれがあります。
空き家では水を使わないなら水道を止めたほうがいいと思われがちですが、メンテナンスのためには水を使えるようにしておくことをおすすめします。水を流した際に漏水などが起こっていないか、水の色がおかしくないかなども確認することも大切です。

ポストや新聞受けをきれいにする

郵便物やチラシなどがポストや新聞受けに入っていた場合は、取り除いておきます。また、空き家に郵便物が届かないように、転送届を出すようにしてください。チラシなどを頻繁に回収するのが難しい場合は、ポストを撤去したりテープを貼ったりといった対策も考えられますが、空き家だと周囲から気づかれてしまうリスクもあります。

庭を手入れする

庭がある家では、庭木の剪定や雑草の処分といった庭の手入れも行いましょう。特に夏場は雑草や木々が育ちやすくなります。こまめに手入れをして、周囲から荒れた印象を持たれないようにしてください。
庭木が家の敷地外に出てしまっているときは短めに剪定して、落ち葉が外へ落ちたり通行の妨げになったりすることがないようにしなければいけません。

季節に応じた適切な対応を行う

夏場に害虫対策を行うなど、季節に応じた適切な対応を必要な手入れを行うことも大切です。冬場に気温が下がりやすい地域では、水道管の凍結対策が必要になります。家の手入れをした後、給水管の元栓を閉めてからすべての蛇口を全開にして水を出し切っておきましょう。
また、雪が積もった際は、雪かきや雪下ろしなどを行います。特に屋根に積もった雪は、落下によって通行人に被害を及ぼすおそれがあります。

空き家管理の際、空き家の状態に問題がないか確認するためのポイント

空き家を管理する際には、空き家の状態に問題がないか確認する必要があります。ここでは、建物の外観、建物の中、建物以外の場所の3ヵ所について、具体的なチェックポイントを紹介します。

建物の外観

空き家の管理を行う際、うっかり忘れてしまいがちなのが建物の外観のチェックです。近くで見ているだけでは気づけない問題が生じている可能性もあるので、建物の外側を一周して外観に問題がないか確認しておきましょう。建物の外観でチェックすべきポイントは、下記の3点です。

・建物の傾き
建物が傾いていた場合は、柱などに問題が生じている可能性があります。すぐに施工業者などに相談してください。

・壁の状態
外壁にヒビやはがれがあった場合は、補修が必要です。併せて、窓のヒビや割れもチェックしておきましょう。

・屋根の状態
屋根の瓦が落ちてしまっていないかなど、問題が生じていないか確認しましょう。

建物の中

建物の中の様子は、清掃や換気を行う際にチェックしやすい箇所です。建物の中でチェックしておきたいポイントは下記の3点です。

・床の状態
床の傾きや、腐朽の有無を確認します。床が抜けそうになっている場合は、シロアリの被害を受けていたり、床下の湿気により木材が腐敗していたりする可能性があります。そういった場合は施工業者などに相談しましょう。

・天井や壁の状態
天井や壁に、雨漏りによるシミなどがないか見ておきましょう。壁紙のはがれなどがあれば、必要に応じて修復します。

・水回りの状態
悪臭や水漏れなどを生じていないか確認しましょう。

建物以外の場所

建物の裏手や庭など、建物以外の場所に問題がないかどうかも確認しておくことも大切です。建物以外の場所のチェックポイントは下記のとおりです。

・門や外階段、擁壁の状態
門や外階段の傾きや、錆・ヒビなどの有無を確認し、必要であれば適宜対処を行います。

・庭の状態
庭木の幹が腐っていると倒木の可能性があります。伸びすぎた枝は剪定してください。庭にゴミや大量の落ち葉が落ちている場合は、掃除も行いましょう。
庭に動物が住み着いていないかも確認します。問題がある場合は専門業者への駆除依頼などを行います。

空き家の管理には、空き家管理サービスの活用という選択肢もある

空き家を管理する方法のひとつに、空き家管理サービスがあります。空き家管理サービスとは、空き家の所有者に代わって定期的に空き家の管理を行うサービスです。空き家が遠方であったり多忙であったりして定期的な訪問が難しい場合は、空き家管理サービスが役立ちます。

空き家管理サービスの多くは、サービスの範囲に応じた料金プランを用意しています。例えば、屋外からの郵便受けのチェックと簡単な外部のゴミ拾いなどだけのプランや、室内の換気、通水、清掃を含むプランなどです。そのほか、清掃などを行う頻度が異なるプランが用意されていることもあります。屋内の管理は自分で行い、建物の外の簡易的な管理のみ、空き家管理サービスに依頼するといった使い方も可能です。

空き家管理サービスはさまざまな事業者が行っているため、対応エリアやサービス内容、金額などを踏まえて検討しましょう。

空き家は定期的な管理を怠らないようにしよう

空き家の管理を怠ると、さまざまなリスクを抱えることになるので、定期的な管理を心掛けましょう。とはいえ、管理には手間とコストがかかります。対応が難しい場合は、空き家をそのままにせず有効活用するのがおすすめです。

株式会社ジェクトワンが運営する「アキサポ」は、空き家に関するさまざまなお悩みにお応えする空き家解決サービスです。空き家のプロが親身に寄り添い、空き家の状況や所有者様のご要望に合わせて最適なプランをご提案しお悩みを解決します。

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